〈종합〉

가능총소득에서 공실·대손을 빼 유효총소득을 구하고, 영업경비(유효총소득 기준)를 다시 빼 순영업소득을 산출한 뒤 환원율로 나누어 수익가액을 구하는 직접환원법 계산 문제다.

• PGI에서 공실상당액·대손충당금(PGI의 5%)을 차감해 EGI 산출
• 영업경비는 EGI의 40%이므로 EGI에 곱해 OE 산출(PGI 기준으로 착각하지 않도록 주의)
• EGI-OE로 NOI 산출 후 환원율 10%로 나누어 수익가액 산정

〈정답 ④〉

EGI=70,000,000×0.95=66,500,000원, OE=66,500,000×0.4=26,600,000원, NOI=66,500,000-26,600,000=39,900,000원, 수익가액=39,900,000÷0.1=399,000,000원이다.

• PGI 70,000,000원에서 공실상당액·대손충당금 5%를 차감 → EGI=70,000,000×(1-0.05)=66,500,000원
• 영업경비는 EGI의 40% → OE=66,500,000×0.4=26,600,000원
• NOI=EGI-OE=66,500,000-26,600,000=39,900,000원
• 수익가액=NOI÷환원율=39,900,000÷0.1=399,000,000원

〈오답선지 해설〉

• ③ ― 영업경비를 EGI가 아닌 PGI의 40%로 계산하면 나오는 값이다(70,000,000×0.4=28,000,000을 잘못 차감).

〈함정〉

• 영업경비의 기준소득을 가능총소득(PGI)이 아닌 유효총소득(EGI)으로 정확히 적용해야 한다 — 기준을 혼동하면 EGI 산출 전 단계에서 오류가 생긴다.
• 공실상당액·대손충당금은 PGI에서 차감해 EGI를 만드는 항목이지 영업경비가 아니므로 두 단계를 순서대로 분리해서 계산해야 한다.