〈종합〉

토지의 자연적 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)이 각각 어떤 부동산활동·시장현상을 낳는지 정확히 짝지을 수 있는지 묻는 문항이다. 특성과 파생현상을 서로 바꿔치기한 오답 구조가 핵심이다.

• 각 선지에서 말하는 특성(부동성·부증성·영속성·개별성)을 먼저 특정한다
• 해당 특성의 정통 파생현상(외부효과·국지화=부동성, 물리적공급 고정=부증성, 감가상각 부적용=영속성, 대체불가=개별성)과 선지 내용을 대조한다
• 물리적 공급과 경제적(용도적) 공급을 구분해 탄력성 서술의 방향이 맞는지 확인한다

〈정답 ①〉

토지는 이동시킬 수 없다는 부동성 때문에 부동산시장이 지역별로 나뉘어 형성된다. 이 때문에 부동산은 국지적 시장을 이루고 임장활동·지역분석이 필수적으로 요구된다.

• 부동성(위치의 고정성)은 토지를 물리적으로 이동할 수 없다는 특성 — 이로 인해 부동산시장은 전국시장이 아니라 지역별로 국지화된 시장이 된다
• 부동성의 파생현상: 외부효과, 임장활동·지역분석의 필요성, 시장의 국지화, 부동산조세수입의 근거 등

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 토지는 생산요소(자본)의 성격뿐 아니라 주거용지처럼 최종적으로 소비되는 소비재의 성격도 함께 가진다. 생산재와 소비재 성격을 동시에 지니는 것이 토지의 특징이다.
• ③ ✕ 개별성은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 특성일 뿐, 용도적(경제적) 공급을 막는 것은 아니다. 용도의 다양성 덕분에 용도전환·합병·분할을 통해 특정 용도의 공급은 늘릴 수 있다.
• ④ ✕ 부증성 때문에 물리적 총량은 늘릴 수 없어 완전비탄력적이지만, 특정 용도의 토지는 용도전환·합병·분할 등을 통해 장기적으로 공급을 늘릴 수 있다. 즉 경제적(용도적) 공급은 단기엔 비탄력적이어도 장기적으로는 탄력적일 수 있다.
• ⑤ ✕ 영속성은 토지가 사용에 의해 소모되거나 마모되지 않는다는 특성이므로 물리적 감가상각(재생산이론)은 원칙적으로 적용되지 않는다. 다만 주변 환경 변화 등에 따른 경제적 측면의 가치 감소는 별개로 일어날 수 있으므로, '물리적·경제적인 측면' 모두에서 감가상각이 일어나지 않는다는 서술은 틀렸다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 토지는 생산요소와 자본의 성격뿐 아니라 소비재의 성격도 함께 가지고 있다.
• ③ ✎ 토지는 용도의 다양성으로 인해 용도적 관점에서는 특정 용도의 공급을 늘릴 수 있다.
• ④ ✎ 토지의 부증성으로 인해 물리적 총량의 공급은 완전비탄력적이지만, 특정 용도의 토지공급은 장기적으로 탄력적일 수 있다.
• ⑤ ✎ 토지는 영속성으로 인해 물리적인 측면에서는 감가상각이 적용되지 않지만, 경제적인 측면에서는 감가(가치 감소)가 일어날 수 있다.

〈함정〉

• 영속성을 '오래 유지되니 감가도 천천히 된다'는 식으로 오해해 물리적 감가상각까지 적용된다고 착각하기 쉽다. 영속성의 핵심은 물리적 소모·마모 자체가 없다는 것이므로 물리적 감가상각·재생산이론은 배제되지만, 주변 환경 변화로 인한 경제적 감가는 별개로 가능하다는 점을 구분해야 한다.
• 개별성 때문에 용도 전환도 불가능하다고 오해하기 쉬운데, 용도적 공급 확대는 용도의 다양성이라는 별개 특성에서 나온다. 개별성은 일물일가·완전대체 불가를 뜻할 뿐 공급량 자체와는 무관하다.
• 부증성으로 인한 물리적 공급의 완전비탄력성과, 특정 용도에 대한 경제적(용도적) 공급의 탄력성을 혼동하지 말아야 한다.