〈종합〉

부동산투자 이론 전반(요구수익률의 결정요인, 위험과 수익의 관계, 민감도분석, NPV의 정의)을 묻는 문항으로, NPV 개념의 할인율을 정확히 아는지가 핵심 출제 의도다.

• 요구수익률·위험 관련 선지는 정(+)의 관계 방향으로 먼저 판별한다
• NPV·IRR·PI 개념표에서 각 기법이 어떤 할인율을 쓰는지 대조한다
• NPV의 정의에서 '할인율=요구수익률'인지 '할인율=내부수익률'인지를 확인해 오류를 찾는다

〈정답 ⑤〉

순현재가치(NPV)는 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이라는 정의는 맞지만, 이때 사용하는 할인율은 내부수익률이 아니라 요구수익률이다.

• NPV = 현금유입의 현가 − 현금유출의 현가라는 산식 자체는 옳음
• 다만 할인율은 투자자가 요구하는 최소수익률인 요구수익률을 사용함 — 내부수익률로 할인한다는 서술은 오류
• 내부수익률(IRR)은 NPV를 0으로 만드는 할인율 그 자체이므로, NPV를 구하면서 IRR로 할인한다는 것은 개념이 뒤섞인 표현
• 단일 투자안에서는 NPV=0일 때 할인율이 요구수익률과 내부수익률이 같아지는 특수한 경우일 뿐, 일반적인 NPV 계산의 할인율은 요구수익률

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 자산관리의 목표는 부동산의 자산가치와 운영수익을 극대화하는 것이고, 이를 위해 임대차관리·시설관리 등 운영전략을 체계적으로 수립하는 것은 투자자의 당연한 과제다.
• ② ○ 요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더한 값인데, 시중금리가 오르면 무위험률 자체가 올라 요구수익률도 함께 상승한다.
• ③ ○ 위험회피형 투자자일수록 같은 위험을 감당하는 대가로 더 높은 보상(위험할증률)을 요구하므로, 위험 기피 정도가 강할수록 요구수익률이 높아진다.
• ④ ○ 민감도분석은 임대료·공실률·금리 같은 투입변수가 변할 때 NPV나 IRR 같은 투자가치 지표가 얼마나 민감하게 반응하는지를 검토하는 기법이다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 순현재가치는 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

〈함정〉

• NPV·PI는 요구수익률로 할인하고, IRR은 'NPV=0으로 만드는 할인율' 그 자체라는 점을 혼동하면 ⑤의 오류를 못 찾는다
• 단일 투자안에서 NPV=0일 때 요구수익률=내부수익률이 되는 특수 상황을 일반적 정의로 오인하면 ⑤이 맞다고 착각할 수 있다