〈종합〉

자본환원율의 개념(NOI÷가격)과 그 결정요인(금리·위험·투자수요)이 오르내릴 때 환원율이 어느 방향으로 움직이는지를 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• 자본환원율 = NOI÷가격이라는 공식을 기준으로 각 선지의 방향 서술을 점검
• 금리·위험 증가는 환원율 상승, 감소는 환원율 하락이라는 결정요인 방향을 대조
• NOI 고정 시 가격 상승은 분모 증가이므로 환원율 하락과 연결되는지 확인

〈정답 ③〉

순영업소득이 고정된 상태에서 투자수요가 늘어 자산가격이 오르면, 자본환원율은 오히려 낮아진다. 자본환원율은 NOI를 가격으로 나눈 값이므로 분모인 가격이 커지면 값은 작아지는 관계다.

• 자본환원율 = 순영업소득(NOI) ÷ 부동산가격(가치) — 분모(가격)가 커지면 비율은 작아지는 반비례 관계
• 투자수요 증가는 자산가격을 밀어올리는 요인이고, NOI가 그대로라면 가격 상승은 곧 자본환원율 하락으로 이어짐
• 투자수요 증가는 곧 자산가격 상승에 대한 시장의 기대를 반영하는 것이므로, 이 상황을 '환원율을 높이는 요인'이라 서술하면 방향이 반대

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 자본환원율은 유사 거래사례의 NOI와 매매가로 직접 구하는 시장추출법, 무위험률에 위험할증률을 더하는 조성법(요소구성법), 지분·저당 자본을 결합하는 투자결합법 등으로 산정한다.
• ② ○ 자본환원율은 자본을 부동산에 투입함으로써 포기하는 기회비용을 반영한다. 시장금리가 오르면 다른 투자수단의 수익률도 오르므로, 부동산에 요구되는 환원율도 함께 높아진다.
• ④ ○ 자본환원율에는 투자위험에 대한 보상이 포함되어 있다. 위험이 줄면 그만큼 요구되는 보상도 줄어드니 환원율은 낮아진다.
• ⑤ ○ 자본환원율은 자산의 유형·위치 등 개별 특성에 따라 위험과 기대수익이 다르게 반영되므로, 시장 전체가 균형 상태라도 부동산별로 값이 다를 수 있다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.

〈함정〉

• 금리 상승을 환원율을 낮추는 요인으로 잘못 연결하기 쉬운데, 기회비용 상승이므로 환원율은 오히려 높아진다
• 가격 상승과 환원율의 관계를 방향 그대로(같이 오른다)로 착각하기 쉬운데, NOI가 고정이면 가격↑은 분모가 커지는 것이므로 환원율은 내려간다