〈종합〉

부동산투자분석기법 전반(할인·비할인 구분, 승수·수익률·재무비율의 정의)을 묻는 종합 이론 문항으로, 승수법·수익률법을 할인기법으로 오인시키는 함정이 정답의 핵심이다.

• 각 선지가 다루는 지표의 분자·분모 정의를 먼저 확인
• 승수법·수익률법이 할인기법인지 비할인기법인지를 판단해 ①의 오류를 특정

〈정답 ①〉

수익률법과 승수법은 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 어림셈법(비할인기법)이다. 시간가치를 고려하는 기법은 순현재가치법·내부수익률법·수익성지수법 같은 할인현금흐름기법뿐이다.

• 승수법·수익률법은 회수기간법·회계적이익률법과 함께 비할인기법으로 분류됨(note-1480)
• 승수=투자액÷소득, 수익률=소득÷투자액으로 단순 비율 계산일 뿐 미래 현금흐름을 할인하지 않음
• 시간가치를 반영하는 기법은 순현가법·내부수익률법·수익성지수법(DCF기법) 세 가지뿐

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 내부수익률은 현금흐름 중 부호가 여러 번 바뀌면 이를 0으로 만드는 할인율이 여러 개 나올 수 있어 복수의 IRR이 존재할 수 있다.
• ③ ○ 세후현금흐름승수(ATM)가 지분투자액÷세후현금흐름이므로 그 역수인 세후지분투자수익률은 세후현금흐름을 지분투자액으로 나눈 값, 즉 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
• ④ ○ 투자분석은 총투자액 기준(총투자수익률·총소득승수·순소득승수)과 지분투자액 기준(지분수익률·현금흐름승수)으로 나눌 수 있고, 총소득승수는 총투자액÷유효총소득으로 총투자액 기준 지표다.
• ⑤ ○ DTI는 소득 대비 부채상환액 비율로, 이 비율이 높다는 것은 상환능력에 여유가 적다는 뜻이므로 채무불이행 위험이 커진다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하지 않는 비할인기법(어림셈법)이다.

〈함정〉

• 승수법·수익률법을 DCF기법과 섞어 '시간가치를 반영한다'고 오인하기 쉬운데, 시간가치를 고려하는 기법은 순현가법·내부수익률법·수익성지수법 세 가지뿐이고 승수법·수익률법은 단순 비율 계산인 비할인기법이다.