다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득승수는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 10,000만원
○ 지분투자액: 6,000만원
○ 가능총소득(PGI): 1,100만원/년
○ 유효총소득(EGI): 1,000만원/년
○ 영업비용(OE): 500만원/년
○ 부채서비스액(DS): 260만원/년
○ 영업소득세: 120만원/년
- ① 6
- ② 9
- ③ 10
- ④ 12
- ⑤ 20 ✔
해설 보기
〈종합〉
운영수지 자료에서 순영업소득(NOI)을 구한 뒤 총투자액을 그 NOI로 나누는 순소득승수 계산 문항이다. 부채서비스액과 영업소득세를 영업경비로 잘못 섞지 않는지를 확인하려는 의도다.
- EGI에서 영업비용만 차감해 NOI를 구한다(부채서비스액·영업소득세는 제외)
- 순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI 공식에 대입한다
〈정답 ⑤〉
NOI는 유효총소득 1,000만원에서 영업비용 500만원만 뺀 500만원이고, 총투자액 10,000만원을 이 NOI로 나누면 순소득승수는 20이다.
- 순영업소득(NOI) = EGI(1,000만원) - 영업비용(OE, 500만원) = 500만원 — 부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 차감하지 않음
- 순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI = 10,000만원 ÷ 500만원 = 20
〈함정〉
- 부채서비스액(260만원)이나 영업소득세(120만원)를 영업비용으로 오인해 NOI를 500만원보다 낮게 잡으면 승수가 다르게 나온다 — 이 둘은 영업경비가 아니라 NOI 이후 단계(BTCF·ATCF 산출)에서 쓰이는 항목이다.
- 순소득승수를 지분투자액 기준으로 계산하면(6,000÷500=12) ④가 나오는데, 순소득승수는 총투자액 기준이지 지분투자액 기준이 아니다 — 지분투자액은 세전·세후현금흐름승수에서 쓴다.