부동산투자에서 (ㄱ)타인자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ)타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 부동산 매입가격: 20,000만원
○ 1년 후 부동산 처분
○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생)
○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%
○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환
- ① ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.0
- ② ㄱ: 7.0, ㄴ: 6.5
- ③ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.0
- ④ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5 ✔
- ⑤ ㄱ: 7.5, ㄴ: 7.0
해설 보기
〈종합〉
타인자본 활용 비율에 따라 자기자본과 이자부담이 달라질 때 자기자본수익률이 어떻게 변하는지 직접 계산하는 문항이다. 레버리지효과를 숫자로 확인시키려는 의도다.
- 대출조건에서 대출비율(40%, 0%)에 따라 대출금과 자기자본을 각각 나눈다
- 순영업소득과 자본이득(가격상승분)을 더해 분자의 이익 부분을 구한다
- 대출이 있는 경우 대출이자를 분자에서 차감한다
- 분자를 자기자본으로 나누어 각 경우의 자기자본수익률을 계산한다
〈정답 ④〉
타인자본 40%(대출 8,000만원)를 활용하면 자기자본은 12,000만원이고, 순영업소득 700만원과 자본이득 600만원(가격상승분)에서 대출이자 400만원을 뺀 900만원이 귀속되어 자기자본수익률은 7.5%다. 무차입이면 자기자본이 20,000만원 전액이고 이자 부담이 없어 (700+600)/20,000×100=6.5%다.
- 대출금 = 매입가격 20,000만원 × 40% = 8,000만원, 자기자본 = 20,000 − 8,000 = 12,000만원
- 자본이득 = 매입가격 20,000만원 × 가격상승률 3% = 600만원
- 대출이자 = 8,000만원 × 5% = 400만원
- ㄱ의 분자 = NOI 700만원 + 자본이득 600만원 − 이자 400만원 = 900만원 → 900/12,000×100 = 7.5%
- ㄴ(무차입)의 자기자본 = 20,000만원, 이자 없음 → 분자 = 700+600 = 1,300만원 → 1,300/20,000×100 = 6.5%
〈함정〉
- 자본이득을 매입가격 기준으로 계산해야 하는데 자기자본이나 대출금 기준으로 잘못 곱하면 값이 틀어진다
- 대출이자를 자기자본수익률 분자에서 차감하지 않고 그냥 NOI+자본이득만으로 계산하면 무차입 경우와 혼동하기 쉽다
- 무차입 경우에도 자기자본을 매입가격 전액(20,000만원)으로 잡아야 하는데 대출비율만큼 줄여서 계산하는 실수가 나온다