다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5%
○ 대상부동산의 가치구성비율
: 토지(60%), 건물(40%)
○ 토지환원율: 5%, 건물환원율: 10%
○ 환원방법: 직접환원법
○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법
- ① 396,000,000원
- ② 440,000,000원
- ③ 550,000,000원 ✔
- ④ 770,000,000원
- ⑤ 792,000,000원
해설 보기
〈종합〉
가능총소득에서 공실·대손과 운영경비를 차례로 차감해 순영업소득(NOI)을 구하고, 물리적 투자결합법으로 산정한 종합환원율로 나눠 수익가액을 구하는 직접환원법 계산문제다.
- PGI에서 공실손실상당액·대손충당금(10%)을 차감해 EGI 산정
- EGI가 아닌 PGI 기준 운영경비(2.5%)를 차감해 NOI 산정
- 물리적 투자결합법: 토지60%×5%+건물40%×10%=7%로 종합환원율 산정
- 수익가액=NOI÷종합환원율로 계산
〈정답 ③〉
NOI 38,500,000원을 종합환원율 7%로 나누면 수익가액은 550,000,000원이다.
- 공실손실상당액 및 대손충당금 = PGI 44,000,000원×10% = 4,400,000원 → EGI = 44,000,000-4,400,000 = 39,600,000원
- 운영경비(OE) = PGI 44,000,000원×2.5% = 1,100,000원(기준이 PGI임에 유의) → NOI = 39,600,000-1,100,000 = 38,500,000원
- 물리적 투자결합법에 의한 종합환원율 = 토지비율0.6×5% + 건물비율0.4×10% = 3%+4% = 7%
- 수익가액 = NOI ÷ 환원율 = 38,500,000 ÷ 0.07 = 550,000,000원
〈함정〉
- 운영경비의 기준을 EGI로 착각하면 OE=39,600,000×2.5%=990,000원이 되어 NOI가 달라진다 — 조건박스에서 OE는 '가능총소득의 2.5%'라고 명시했으므로 PGI 기준이다.
- 물리적 투자결합법에서 토지·건물의 가치비율과 환원율을 서로 바꿔 곱하면(토지0.4×5%+건물0.6×10%=8%) 환원율이 틀어져 수익가액이 달라진다 — 제시된 비율(토지60%·건물40%) 그대로 각 환원율에 대응시켜야 한다.