〈종합〉

거래사례비교법으로 비준가액을 계산하는 문항이다. 사정보정치·시점수정치·개별요인비교치·면적비를 순서대로 곱해 값을 구할 수 있는지, 그리고 대상토지가 주거지역이므로 지가변동률도 주거지역 수치(5%)를 골라 쓸 수 있는지를 함께 묻는다.

• 대상토지와 사례의 용도지역이 모두 제2종일반주거지역이므로 시점수정에 주거지역 지가변동률 5%(1.05)를 적용
• 사정보정치 0.9, 지역요인비교치는 동일(1.0), 개별요인비교치는 5% 열세이므로 0.95를 각각 곱함
• 면적비 150/200을 곱하여 대상토지 면적에 맞춰 환산
• 800,000,000 × 0.9 × 1.05 × 1.0 × 0.95 × (150/200)을 순서대로 계산

〈정답 ②〉

사례가격에 사정보정치·시점수정치·지역요인비교치·개별요인비교치·면적비를 차례로 곱하면 538,650,000원이 나온다.

• 사정보정: 사정보정치 0.9를 그대로 곱함
• 시점수정: 대상토지·사례 모두 제2종일반주거지역이므로 주거지역 지가변동률 5% 적용 → 1.05
• 지역요인: 거래사례와 동일하므로 비교치 1.0
• 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세이므로 0.95
• 면적비: 대상 150㎡ ÷ 사례 200㎡ = 0.75
• 800,000,000 × 0.9 × 1.05 × 1.0 × 0.95 × 0.75 = 538,650,000원

〈오답선지 해설〉

• ③ ― 개별요인 5% 열세(0.95)를 반영하지 않고 계산하면 나오는 값이다.
• ⑤ ― 시점수정에 상업지역 지가변동률 4%(1.04)를 잘못 적용하면 근접하게 나올 수 있는 값이다.

〈함정〉

• 시점수정에서 지가변동률이 주거지역 5%, 상업지역 4% 두 가지로 제시되는데, 대상토지와 사례 모두 용도지역이 제2종일반주거지역이므로 주거지역 수치만 써야 한다 — 상업지역 수치를 쓰면 오답(⑤ 유형)으로 빠진다.
• 개별요인 5% 열세를 빠뜨리고 계산하면 개별요인비교치를 1.0으로 처리한 오답(③ 유형)이 나온다.