〈종합〉

정부의 부동산시장 개입 근거·수단·효과 전반을 묻는 이론 문항으로, 개입'근거'(시장실패·투기·주거문제)와 개입'수단'(직접·간접)을 정확히 구분하는지, 그리고 직접개입과 간접개입 수단을 제대로 분류할 수 있는지를 확인한다.

• 개입 근거(시장실패·투기·주거문제)와 개입 수단(직접·간접)을 구분해서 접근
• 선지에 나열된 개별 수단을 직접개입/간접개입으로 하나씩 분류
• 조세·부담금·금융규제는 모두 간접개입이라는 원칙으로 ④의 오류를 확인

〈정답 ④〉

토지수용만 직접개입이고, 종합부동산세·담보인정비율(LTV)·개발부담금은 모두 간접개입 수단이므로 넷을 묶어 직접개입수단이라 한 서술은 틀렸다.

• 직접개입은 정부가 수요자·공급자로 시장에 직접 참여하거나 거래·가격을 직접 통제하는 방식 — 토지수용, 공공토지비축, 공영개발, 공공임대주택 공급, 토지거래허가제, 분양가상한제가 여기 속함
• 간접개입은 조세·부담금·보조금·금융규제 등으로 시장의 유인을 조절하는 방식
• 종합부동산세는 조세로서 간접개입, 담보인정비율(LTV)은 금융규제로서 간접개입, 개발부담금은 개발이익 환수를 위한 부담금으로서 간접개입
• 즉 선지에 열거된 네 수단 중 토지수용만 직접개입이고 나머지 셋은 간접개입이므로 '모두 직접개입수단'이라는 서술은 틀린 진술

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 시장에 자원배분을 맡겼을 때 나타나는 부동산 투기, 저소득층의 주거문제, 자원배분의 비효율성은 정부가 시장에 개입하는 대표적인 근거로 꼽힌다.
• ② ○ 시장실패의 원인으로는 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성, 불완전경쟁시장이 있는데 그중 공공재·외부효과·정보의 비대칭성이 대표적으로 거론된다.
• ③ ○ 토지비축제도(토지은행)는 정부가 미리 토지를 확보해 두었다가 공익사업용지 등에 공급하는 것으로, 정부가 수요자·공급자로 직접 시장에 참여하는 직접개입 방식에 해당한다.
• ⑤ ○ 분양가를 규제하면 주택산업의 채산성과 수익성이 낮아져 민간 건설업체가 신축을 꺼리게 되고, 결과적으로 민간분양주택의 공급이 줄어드는 부작용이 나타난다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 토지수용은 직접개입수단이지만, 종합부동산세·담보인정비율(LTV)·개발부담금은 조세·금융규제·부담금으로서 간접개입수단이다.

〈함정〉

• 개발부담금·종합부동산세·LTV를 '정부가 직접 참여한다'는 어감 때문에 직접개입으로 오인하기 쉽다 — 이들은 조세·금융규제·부담금을 통해 유인을 조절하는 간접개입임을 기준으로 거른다
• 토지비축제도(토지은행)는 정부가 실제로 토지를 사고파는 데 참여하므로 직접개입이라는 점과 대비해서 기억하면 ④의 오류가 분명해진다