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甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50% ○ 연간 저당상수: 0.12 ○ 가능총소득(PGI): 5,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 영업경비비율: 유효총소득의 28%
  1. ① 1.08 ✔
  2. ② 1.20
  3. ③ 1.50
  4. ④ 1.67
  5. ⑤ 1.80
해설 보기

〈종합〉

운영수지 자료로 순영업소득(NOI)을 구하고, LTV와 저당상수로 부채서비스액(연간 원리금)을 구해 부채감당률(DCR=NOI÷DS)을 계산하는 문제다.

  • 가능총소득에서 공실·대손을 빼 유효총소득(EGI) 산출
  • EGI에서 영업경비를 빼 순영업소득(NOI) 산출
  • 시장가치×LTV로 융자액을 구하고 저당상수를 곱해 부채서비스액(DS) 산출
  • NOI÷DS로 부채감당률 계산

〈정답 ①〉

NOI 3,240만원을 부채서비스액 3,000만원으로 나누면 부채감당률은 1.08이다.

  • EGI = PGI 5,000만원 - 공실·대손(5,000만원×10%=500만원) = 4,500만원
  • NOI = EGI 4,500만원 - 영업경비(4,500만원×28%=1,260만원) = 3,240만원
  • 융자액 = 시장가치 5억원 × LTV 50% = 2억5,000만원
  • 부채서비스액(DS) = 융자액 2억5,000만원 × 저당상수 0.12 = 3,000만원
  • 부채감당률(DCR) = NOI 3,240만원 ÷ DS 3,000만원 = 1.08

〈함정〉

  • 영업경비율을 가능총소득(PGI)에 곱하는 실수를 하면 NOI가 커져 답이 틀어진다 — 영업경비율은 반드시 유효총소득(EGI)에 곱해야 한다.
  • 부채감당률은 NOI÷부채서비스액인데, 이를 거꾸로 부채서비스액÷NOI로 계산하면 역수값(0.926 근처)이 나와 선지와 맞지 않게 된다.