다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 50,000만원
○ 지분투자액: 36,000만원
○ 가능총소득(PGI): 6,000만원
○ 공실률: 15%
○ 재산세: 500만원
○ 원리금상환액: 600만원
○ 영업소득세: 400만원
- ① 8
- ② 10 ✔
- ③ 12
- ④ 15
- ⑤ 20
해설 보기
〈종합〉
운영수지 자료로 유효총소득→순영업소득→세전현금흐름→세후현금흐름을 순서대로 산출한 뒤, 세후현금흐름승수(=지분투자액÷세후현금흐름)를 구하는 계산형 문항이다.
- PGI에서 공실률을 적용해 EGI를 구한다
- EGI에서 영업경비(재산세)만 차감해 NOI를 구한다(부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외)
- NOI에서 원리금상환액을 차감해 BTCF를 구하고, 다시 영업소득세를 차감해 ATCF를 구한다
- 지분투자액÷ATCF로 세후현금흐름승수를 계산한다
〈정답 ②〉
지분투자액 36,000만원을 세후현금흐름 3,600만원으로 나누면 세후현금흐름승수는 10이다.
- EGI = PGI×(1-공실률) = 6,000×0.85 = 5,100만원
- NOI = EGI - 영업경비(재산세) = 5,100 - 500 = 4,600만원 (부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 여기서 빼지 않음)
- BTCF = NOI - 원리금상환액(부채서비스액) = 4,600 - 600 = 4,000만원
- ATCF = BTCF - 영업소득세 = 4,000 - 400 = 3,600만원
- 세후현금흐름승수 = 지분투자액 ÷ ATCF = 36,000 ÷ 3,600 = 10
〈함정〉
- 공실률을 반영하지 않고 PGI를 그대로 EGI로 쓰면 계산이 틀어진다 — 공실·대손 차감은 반드시 필요
- 원리금상환액(부채서비스액)과 영업소득세를 영업경비로 보고 NOI 단계에서 함께 빼면 안 된다 — 이 둘은 NOI 이후 단계(BTCF, ATCF)에서 순차적으로 차감하는 항목
- 세전현금흐름승수(지분투자액÷BTCF=9)와 세후현금흐름승수(지분투자액÷ATCF=10)를 혼동하지 말 것