〈종합〉

기대수익률·요구수익률의 개념과 레버리지효과의 방향성을 옳게 이해하는지 묻는 이론 종합형 문항이다. 요구수익률을 결정하는 무위험률·시중금리와의 상관관계 방향을 뒤집은 선지를 찾아내는 것이 핵심이다.

• 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 구조를 떠올려 시중금리 변동 방향과 요구수익률 변동 방향을 대응시킨다.
• 기대수익률·요구수익률의 정의를 각각 확인해 뒤바뀌지 않았는지 점검한다.
• 레버리지효과의 정(+) 조건(자기자본수익률>총자본수익률, 또는 총자본수익률>저당수익률)을 확인한다.
• 레버리지 수단이 담보대출 외 전세보증금도 포함됨을 확인한다.

〈정답 ①〉

요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더해 결정되는데, 시중금리가 오르면 무위험률이 오르는 것과 같은 효과를 내므로 요구수익률은 오히려 상승한다.

• 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 구조에서 시중금리는 무위험률 성격을 가짐
• 시중금리(무위험률) 상승 → 요구수익률 상승, 하락이 아님
• 선지는 방향을 반대로 서술해 틀린 진술

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 기대수익률은 투자 후 예상되는 수입과 지출을 근거로 계산한 예상 수익률을 말한다. 정의 그대로다.
• ③ ○ 정(+)의 레버리지는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)을 웃돌 때 나타난다. 이는 총자본수익률이 저당수익률보다 높은 경우와 같은 말이다.
• ④ ○ 요구수익률은 주어진 위험 수준에서 투자자가 자금을 투입하기 위해 반드시 충족되어야 하는 최소한의 수익률로, 기회비용 성격을 갖는다.
• ⑤ ○ 레버리지 수단은 은행 담보대출만이 아니다. 전세보증금도 타인자본으로 활용해 자기자본 투입을 줄이는 레버리지 수단이 된다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.

〈함정〉

• 시중금리(무위험률) 상승을 요구수익률 '하락' 요인으로 뒤집어 서술하는 함정 — 무위험률↑이면 요구수익률도 반드시 함께 오른다는 방향만 기억하면 걸러진다.
• 레버리지의 정/부 방향을 자기자본수익률과 총자본수익률의 대소로도, 총자본수익률과 저당수익률의 대소로도 표현할 수 있음을 헷갈리지 말 것 — 두 표현은 서로 등가다.