〈종합〉

운영수지표(NOI, 원리금상환액, 유효총소득승수, 지분투자액) 하나로 유효총소득·부채비율·지분환원율·순소득승수·종합환원율을 동시에 계산시키는 복합계산형이다. 각 지표의 분자·분모가 어떤 소득·투자액을 쓰는지 정확히 짝지어야 실수하지 않는다.

• EGI=총투자액÷유효총소득승수 관계로 먼저 EGI와 총투자액을 구한다
• 총투자액-지분투자액으로 타인자본(부채)액을 구해 부채비율을 계산한다
• BTCF=NOI-원리금상환액으로 세전현금흐름을 구해 지분환원율을 계산한다
• 순소득승수=총투자액÷NOI, 종합환원율=NOI÷총투자액으로 각각 계산한다

〈정답 ③〉

지분환원율은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 값인데, 세전현금흐름 1억8천만원을 지분투자액 8억원으로 나누면 22.5%가 된다. 25%가 아니다.

• 세전현금흐름(BTCF) = NOI 2억원 - 원리금상환액 2,000만원 = 1억8,000만원
• 지분환원율(지분배당률) = BTCF ÷ 지분투자액 = 1억8,000만원 ÷ 8억원 = 0.225 = 22.5%
• 제시된 25%는 BTCF를 지분투자액으로 나눈 값과 다르므로 틀린 값

〈오답선지 해설〉

• ① ― 유효총소득승수=총투자액÷EGI=4이고 총투자액은 지분투자액 8억원+부채액으로 구성되는데, 부채액을 구하려면 먼저 EGI를 알아야 순환이 생기므로 다른 방식으로 접근한다. 실제로는 총투자액이 10억원(투자한 부동산가액)으로 주어진 것으로 보고 EGI=10억÷4=2억5,000만원이 된다.
• ② ― 총투자액 10억원에서 지분투자액 8억원을 빼면 부채(타인자본)액은 2억원이다. 부채비율=부채÷지분=2억÷8억=25%로 맞는 값이다.
• ④ ― 순소득승수=총투자액÷NOI=10억÷2억=5로 맞는 값이다.
• ⑤ ― 종합환원율(자본환원율)=NOI÷총투자액=2억÷10억=20%로 맞는 값이다.

〈함정〉

• 지분환원율(지분배당률)의 분자는 NOI가 아니라 세전현금흐름(BTCF=NOI-원리금상환액)이다. NOI를 그대로 지분투자액으로 나누면 25%가 나와 오답에 낚이기 쉽다
• 부채비율·순소득승수·종합환원율은 총투자액(10억)을 기준으로 계산하고, 지분환원율만 지분투자액(8억)과 BTCF를 쓴다는 점을 구분해야 한다