〈종합〉

부동산투자분석기법의 개념·판단기준·할인 여부를 종합적으로 묻는 문항으로, IRR의 정의를 뒤집어 쓴 선지를 찾아내는 것이 핵심이다.

• IRR·NPV·PI 각각이 '무엇을 0 또는 1로 만드는 값'인지 정의를 정확히 대응시켜 본다.
• 각 기법이 할인기법인지 비할인기법인지, 판단기준의 방향(크면 채택/작으면 기각)이 맞는지 확인한다.
• LTV의 비율 방향(융자액÷부동산가치)이 옳게 서술됐는지 점검한다.

〈정답 ①〉

내부수익률은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이다. 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만든다는 서술은 정의를 뒤바꾼 것이다.

• IRR은 투자로 인한 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는 할인율, 즉 NPV를 0으로 만드는 할인율로 정의된다.
• 수익성지수(PI)는 NPV가 0인 단일 투자안이면 1이 되는 지표이며, IRR과는 별개의 산식(현금유입 현가÷현금유출 현가)이다.
• 선지는 '수익성지수를 0으로, 순현가를 1로'라고 하여 0과 1의 대상을 서로 바꿔놓았으므로 틀린 설명이다.

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 회계적이익률법은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 값을 기준으로 판단하는 비할인기법이라 화폐의 시간가치를 반영하지 않는다.
• ③ ○ 내부수익률법에서는 산출된 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같으면 투자를 채택하고, 작으면 기각한다.
• ④ ○ 순현재가치법과 내부수익률법은 수익성지수법과 함께 미래 현금흐름을 할인해 분석하는 할인현금수지분석법(DCF법)에 속한다.
• ⑤ ○ LTV는 부동산가치 대비 대출가능금액의 비율을 뜻하며, 융자액÷부동산가치로 계산한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 내부수익률은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이다.