〈종합〉

부동산투자의 위험 유형 구분, 유효총소득 산정 항목, 포트폴리오이론의 체계적·비체계적 위험 구별, 민감도분석의 정의를 한 문항에 묶어 옳은 지문을 고르게 한 종합 이론 문항이다.

• 각 보기를 개별 이론 논점(위험분류·소득산정·포트폴리오·민감도분석)으로 쪼개 정오를 따로 판단
• 체계적 위험은 분산투자로 제거 불가, 비체계적 위험(개별성)은 제거 가능이라는 고정 대비를 ㄹ에 적용
• 유효총소득 산정 흐름(잠재총소득→공실·불량부채 차감→기타소득 가산)에서 부채서비스액이 빠진다는 점을 ㄴ에 적용

〈정답 ②〉

경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험, 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점이 최적 포트폴리오라는 서술, 민감도분석이 IRR 등에 미치는 영향을 분석한다는 서술이 모두 옳아 ㄱ·ㄷ·ㅁ이 정답 조합이다.

• ㄱ: 경기침체로 인한 임대수익 악화 등 부동산 운영·시장 여건에서 오는 수익성 저하 위험은 사업위험(시장·운영위험 포함)으로 분류된다.
• ㄷ: 각 위험수준에서 최고 수익률을 연결한 효율적 프론티어와, 투자자의 위험선호를 나타내는 무차별곡선이 만나는 점이 그 투자자에게 최적인 포트폴리오다.
• ㅁ: 민감도분석은 임대료·공실률·금리 같은 투입요소를 변화시켜 그 변화가 NPV나 IRR 같은 투자 성과지표에 얼마나 영향을 주는지 분석하는 기법이므로 IRR에 미치는 영향도 당연히 분석 대상이다.

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 유효총소득은 잠재총소득에서 공실 및 불량부채에 따른 손실을 빼고 기타소득을 더해 구한다. 부채서비스액(원리금상환액)은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 순영업소득 이후 단계, 즉 세전현금흐름을 구할 때 차감하는 항목이라 유효총소득 산정과는 무관하다.
• ㄹ ✕ 포트폴리오(분산투자)로 제거할 수 있는 위험은 개별 부동산의 특성, 즉 부동산의 개별성에서 비롯되는 비체계적 위험이다. 체계적 위험은 경기변동이나 인플레이션처럼 시장 전체에 영향을 미치는 위험이라 분산투자로도 제거되지 않는다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 공실률은 유효총소득을 산정하는 데 필요한 항목이지만, 부채서비스액은 순영업소득에서 세전현금흐름을 구할 때 차감하는 항목이다.
• ㄹ ✎ 포트폴리오를 통해 제거 가능한 비체계적 위험은 부동산의 개별성에 기인한다.