〈종합〉

공시지가기준법으로 대상토지의 단위면적당 시산가액을 계산하는 문제다. 표준지 2개 중 대상토지와 용도지역이 같은 것을 골라 시점수정·개별요인·그 밖의 요인 보정을 순서대로 곱하는지를 묻는다.

• 대상토지(일반상업지역)와 용도지역이 같은 표준지 기호2(일반상업지역, 8,000,000원) 선택 — 기호1은 준주거지역이라 배제
• 시점수정: 상업지역 지가변동률 5% 상승 → ×1.05
• 개별요인: 표준지 기호2 대비 대상토지 3% 열세 → ×0.97 (지역요인은 동일하므로 배율 1.0)
• 그 밖의 요인: 50% 증액 보정 → ×1.5, 최종 곱셈으로 시산가액 산출

〈정답 ④〉

용도지역이 같은 표준지 기호2의 공시지가 8,000,000원에 상업지역 지가변동률 5% 상승, 개별요인 3% 열세, 그 밖의 요인 50% 증액을 순서대로 곱하면 12,222,000원/㎡이 나온다.

• 비교표준지 선정: 대상토지는 일반상업지역이므로 같은 용도지역인 표준지 기호2(8,000,000원/㎡) 채택 — 기호1(준주거지역)은 용도지역 불일치로 배제
• 시점수정: 대상토지 용도지역과 같은 상업지역 지가변동률 5% 상승 적용 → ×1.05
• 지역요인: 인근지역으로 동일하므로 배율 1.0 적용(비교 생략)
• 개별요인: 표준지 기호2 대비 대상토지 3% 열세 → ×(1-0.03)=0.97
• 그 밖의 요인 보정: 거래사례·평가사례를 고려해 50% 증액 → ×1.5
• 계산: 8,000,000 × 1.05 × 0.97 × 1.5 = 12,222,000원/㎡

〈함정〉

• 표준지 2개 중 용도지역이 다른 기호1(준주거지역)을 그대로 계산에 써버리는 실수 — 공시지가기준법의 비교표준지 선정 기준(용도지역 등이 같거나 비슷한 표준지)에 따라 반드시 일반상업지역인 기호2를 채택해야 한다.
• 시점수정에 주거지역 지가변동률(3%)을 잘못 적용하는 경우 — 대상토지 용도지역(상업지역)과 같은 지가변동률을 써야 한다.
• 개별요인 우세·열세 방향을 반대로 곱하는 실수 — 열세는 (1-율)로 감액 방향임을 놓치면 값이 뒤바뀐다.