〈종합〉

「감정평가에 관한 규칙」 제2조의 용어 정의와 제6·7조의 원칙 조문을 그대로 지문화한 문제로, 감정평가방법의 정의를 서로 바꿔치기한 부분을 찾아내야 한다.

• 각 방법의 결과물이 '가액'인지 '임대료'인지부터 구분한다
• ①의 정의 문구를 규칙 제2조 각 호의 원문과 대조해 어느 방법의 정의인지 확인한다
• 나머지 선지는 제2조·제6조·제7조 원문과 문구 대조로 소거한다

〈정답 ①〉

기초가액에 기대이율을 곱해 기대수익을 구하고 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법은 적산법이다. 수익분석법은 일반기업 경영에서 산출된 총수익을 분석해 순수익을 구하고 거기에 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법이므로, 선지의 정의는 수익분석법이 아니라 적산법의 정의를 가져다 쓴 것이다.

• 감정평가에 관한 규칙 제2조 제6호(적산법) — 기초가액×기대이율=기대수익, +필요경비=임대료
• 감정평가에 관한 규칙 제2조 제11호(수익분석법) — 총수익 분석→순수익, +필요경비=임대료
• 두 정의의 핵심 차이는 출발점: 적산법은 기초가액×기대이율, 수익분석법은 총수익 분석

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 가치형성요인의 정의를 그대로 옮긴 서술이다 — 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등을 말한다(규칙 제2조 제4호).
• ③ ○ 현황기준 원칙의 예외 사유 중 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인을 실제와 다르게 가정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 평가할 수 있다(규칙 제6조 제2항 제1호).
• ④ ○ 개별물건기준 원칙의 예외로, 일체로 이용되는 물건 중 특수한 목적이나 합리적 이유가 있으면 그 일부분만 감정평가할 수 있다(규칙 제7조 제4항).
• ⑤ ○ 시장가치기준 원칙의 예외로 법령에 다른 규정이 있으면 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가액을 결정할 수 있다(규칙 제5조 제1항 제1호 및 관련 조문 구조).

〈선지교정〉

• ① ✎ 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

〈함정〉

• 적산법과 수익분석법의 정의를 서로 맞바꿔 내는 것이 단골 함정이다. '기초가액×기대이율'로 시작하면 적산법, '총수익 분석'으로 시작하면 수익분석법으로 출발점만 확인하면 바로 걸러진다.
• ③에서 '법령에 다른 규정이 있는 경우'는 감정평가조건을 붙일 수 있는 예외 사유이면서 동시에 그 조건의 합리성·적법성 검토 의무가 배제되는 유일한 사유라는 점을 함께 기억해야 한다.