다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40%를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 7,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원
○ 기타소득: 100만원
○ 부채서비스액: 1,500만원
○ 영업소득세: 500만원
○ 수선유지비: 200만원
○ 용역비: 100만원
○ 재산세: 100만원
○ 직원인건비: 200만원
- ① ㄱ: 9.0, ㄴ: 8.0
- ② ㄱ: 9.0, ㄴ: 9.0
- ③ ㄱ: 9.0, ㄴ: 10.0
- ④ ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0 ✔
- ⑤ ㄱ: 10.0, ㄴ: 9.0
해설 보기
〈종합〉
운영수지 자료를 주고 순소득승수와 세전현금흐름승수를 동시에 계산시키는 문항으로, EGI→NOI→BTCF로 이어지는 계산 순서와 영업경비의 범위를 정확히 아는지를 묻는다.
- PGI에서 공실·대손을 빼고 기타소득을 더해 EGI를 구한다
- EGI에서 순수 영업경비(수선유지비·용역비·재산세·인건비)만 빼서 NOI를 구한다 — 부채서비스액·영업소득세는 제외
- 순소득승수 = 총투자액÷NOI 로 계산한다
- NOI에서 부채서비스액을 빼 BTCF를 구하고, 대출 40%를 제외한 지분투자액(60%)으로 나눠 세전현금흐름승수를 구한다
〈정답 ④〉
유효총소득에서 영업경비만 빼서 순영업소득을 구하면 6,000만원이 나오고, 총투자액 6억원을 이 값으로 나누면 순소득승수는 10.0이다. 여기서 부채서비스액 1,500만원을 더 빼면 세전현금흐름 4,500만원이 되고, 지분투자액(총투자액의 60%인 3억6,000만원)을 이 값으로 나누면 세전현금흐름승수는 8.0이다.
- EGI = PGI(7,000) - 공실·대손(500) + 기타소득(100) = 6,600만원
- 영업경비 = 수선유지비(200)+용역비(100)+재산세(100)+인건비(200) = 600만원 (부채서비스액·영업소득세는 영업경비가 아니므로 제외)
- NOI = EGI(6,600) - 영업경비(600) = 6,000만원
- 순소득승수 = 총투자액 6억원 ÷ NOI 6,000만원 = 10.0
- BTCF = NOI(6,000) - 부채서비스액(1,500) = 4,500만원
- 지분투자액 = 총투자액 6억원 × (1-0.4) = 3억6,000만원
- 세전현금흐름승수 = 지분투자액 3억6,000만원 ÷ BTCF 4,500만원 = 8.0
〈함정〉
- 부채서비스액과 영업소득세를 영업경비로 잘못 넣어 NOI를 줄여 계산하면 순소득승수가 달라진다 — 이 둘은 NOI 산출 이후 단계에서 빼는 항목
- 세전현금흐름승수의 분모는 총투자액이 아니라 지분투자액(총투자액-대출액)이다 — 총투자액으로 나누면 오답 선지의 값이 나온다