〈종합〉

자본환원율의 개념(순영업소득÷가격)과 그 값을 움직이는 요인(금리·투자위험)의 방향성을 정확히 아는지 묻는 문항이다. 방향을 반대로 뒤집어 놓은 선지를 잡아내는 것이 핵심이다.

• 자본환원율의 정의(NOI÷가격, 기회비용·위험 반영)를 기준으로 각 선지의 공식·방향 서술을 대조한다.
• 금리 상승 시 기회비용이 커진다는 논리로 ③의 방향(낮춘다)이 틀렸음을 확인한다.

〈정답 ③〉

자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하는 지표라서, 시장금리가 오르면 기회비용도 커지므로 자본환원율은 오히려 상승한다. 금리 상승이 자본환원율을 낮춘다는 서술은 방향이 반대다.

• 자본환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값으로, 자본의 기회비용과 투자위험을 반영한다.
• 기회비용을 반영한다는 것은 시장금리(무위험률)가 자본환원율의 구성요소라는 뜻이다.
• 시장금리가 상승하면 자금을 다른 곳에 투자했을 때의 기회비용이 커지므로, 그만큼 요구되는 자본환원율도 상승한다.
• 즉 금리 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 아니라 높이는 요인이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 자본환원율은 순영업소득(NOI)을 부동산 가격으로 나눈 값이다. 이 비율을 곱해서 구한다고 하면 오답이지만, 여기서는 나누는 관계로 맞게 서술됐다.
• ② ○ 시장이 균형 상태라도 자산의 유형·위치·규모 등 개별 특성에 따라 위험도와 기회비용이 달라지므로, 부동산마다 적용되는 자본환원율은 서로 다를 수 있다.
• ④ ○ 투자위험이 커지면 투자자는 그만큼 높은 수익률을 요구하게 되고, 이는 자본환원율을 구성하는 위험할증률을 끌어올려 자본환원율 자체를 높인다.
• ⑤ ○ 자본환원율은 특정 시점의 수익성을 비율로 표준화한 지표라서, 유형이 다르거나 지역이 다른 부동산시장 간의 상대적 수익성을 비교·분석하는 도구로 쓰인다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.

〈함정〉

• 금리·위험 등 결정요인의 변화 방향을 반대로 서술하는 함정이 반복된다 — '기회비용 반영'이라는 정의를 떠올려 금리↑→환원율↑로 연결하면 거른다.
• 자본환원율 공식을 'NOI × 가격'처럼 곱셈으로 뒤집어 내는 경우가 있는데, 실제로는 NOI를 가격으로 '나눈' 값이다.