다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10 %
○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20 %
○ 환원방법: 직접환원법
○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원
- ① 7.0 % ✔
- ② 7.2 %
- ③ 8.0 %
- ④ 8.1 %
- ⑤ 9.0 %
해설 보기
〈종합〉
가능총수익에서 공실·대손과 운영경비를 차감해 순영업소득을 구하고, 이를 주어진 수익가액으로 나눠 환원율을 역산하는 계산 문항이다.
- PGI 50,000,000원에서 공실손실상당액·대손충당금(PGI의 10%) 차감 → 유효총수익(EGI) 산정
- EGI에서 운영경비(PGI의 20%) 차감 → 순영업소득(NOI) 산정
- 환원율 = NOI ÷ 수익가액 공식으로 역산
〈정답 ①〉
PGI에서 공실·대손과 운영경비를 차감해 구한 순영업소득 35,000,000원을 수익가액 500,000,000원으로 나누면 환원율은 7.0%가 된다.
- PGI 50,000,000원에서 공실손실상당액 및 대손충당금(PGI의 10% = 5,000,000원)을 차감 → EGI = 45,000,000원
- EGI에서 운영경비(PGI의 20% = 10,000,000원)를 차감 → NOI = 45,000,000 - 10,000,000 = 35,000,000원
- 직접환원법의 관계식 '환원율 = NOI ÷ 수익가액'에 대입: 35,000,000 ÷ 500,000,000 = 0.07 = 7.0%
〈함정〉
- 공실손실상당액 및 대손충당금과 운영경비를 둘 다 PGI 기준 비율로 차감해야 하는데, 운영경비를 EGI 기준으로 잘못 계산하면 NOI가 달라져 다른 오답(예: 8.0%)이 나온다.
- 영업경비에 포함되지 않는 항목(부채상환액·감가상각비 등)을 임의로 넣어 NOI를 왜곡하지 않도록 주의해야 한다.