〈종합〉

토지·건물 복합 거래사례에서 가격구성비율로 토지분만 추출한 뒤, 용도지역에 맞는 지가변동률로 시점수정하고 개별요인비교치와 면적비를 곱해 대상토지의 비준가액을 구하는 계산형 문항이다.

• 거래사례 전체가격에서 가격구성비율(토지 80%)을 곱해 토지분 거래가격만 추출
• 용도지역이 제3종일반주거지역이므로 지가변동률은 주거지역 4%를 적용해 시점수정치 1.04 산정
• 지역요인은 인근지역이므로 1.0, 개별요인은 대상이 10% 우세하므로 1.10 적용
• 면적비(100/200=0.5)까지 곱해 최종 비준가액 계산

〈정답 ②〉

거래사례 625,000,000원 중 토지분 80%인 500,000,000원을 기준으로, 주거지역 지가변동률 4%(시점수정 1.04)와 개별요인 10% 우세(1.10), 면적비 0.5를 순서대로 곱하면 286,000,000원이 된다.

• 거래사례 토지분 가격 = 625,000,000원 × 80% = 500,000,000원
• 시점수정치: 대상토지 용도지역이 제3종일반주거지역이므로 주거지역 지가변동률 4% 적용 → 1.04
• 지역요인비교치: 대상과 사례 모두 인근지역에 위치하므로 1.0(동일)
• 개별요인비교치: 대상토지가 10% 우세하므로 1.10
• 면적비: 대상 100㎡ ÷ 사례 200㎡ = 0.5
• 비준가액 = 500,000,000 × 1.04 × 1.0 × 1.10 × 0.5 = 286,000,000원

〈오답선지 해설〉

• ③ ― 토지분(5억 원)은 정상적으로 추출했지만, 시점수정에서 대상 용도지역인 주거지역 4% 대신 이용상황(상업용)에 이끌려 상업지역 5%를 적용하면 500,000,000×1.05×1.10×0.5=288,750,000원이 나온다.
• ⑤ ― 토지분(5억 원)에 상업지역 지가변동률 5%(1.05)와 개별요인 1.10을 곱하고 면적비(0.5) 반영을 빠뜨리면 500,000,000×1.05×1.10=577,500,000원이 나온다.

〈함정〉

• 복합부동산 거래사례에서 가격구성비율로 토지분만 추출하는 단계를 빠뜨리면 전체 거래가격을 그대로 사례가격으로 써서 오답이 된다.
• 이용상황(상업용)에 이끌려 상업지역 지가변동률 5%를 적용하면 안 되고, 대상토지의 용도지역인 주거지역 4%를 골라야 한다.
• 면적비(대상/사례) 반영을 빠뜨리면 값이 두 배로 부풀어 오답이 된다.