〈종합〉

부동산투자의 위험-수익 관계, 투자판단 기준, 민감도분석, 레버리지효과의 방향성 등 투자론 핵심 이론을 종합적으로 묻고, 위험의 유형(법적위험 vs 유동성위험)을 혼동시키는 함정으로 정답을 가른 문항이다.

• 각 선지가 다루는 이론 축(위험-수익관계/투자판단기준/위험관리기법/레버리지방향/위험유형)을 구분한다
• 위험유형 중 정책·세제·규제 관련 서술은 법적위험, 현금화 가능성 관련 서술은 유동성위험으로 매칭해 오류를 찾는다

〈정답 ⑤〉

세제나 토지이용규제 등 정부정책 변화로 생기는 불확실성은 법적위험이다. 유동성위험은 부동산을 원하는 시기·가격에 현금화하지 못할 가능성을 말하는 것이므로 정책·규제로 인한 위험을 유동성위험이라 부른 것이 틀렸다.

• 부동산투자 위험 분류상 세제·토지이용규제 등 정부정책 변화로 인한 불확실성은 법적위험에 해당함
• 유동성위험은 환금성이 낮아 원하는 시기·가격에 처분하지 못할 가능성을 의미하는 별개의 위험임
• 따라서 정책·규제 변화로 인한 불확실성을 유동성위험이라 서술한 것은 위험의 종류를 잘못 연결한 오류

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 위험이 클수록 투자자가 요구하는 수익률도 높아진다. 위험과 요구수익률은 정(+)의 관계이며, 요구수익률은 무위험률에 위험할증률을 더해 산정되므로 위험이 커지면 위험할증률이 커져 요구수익률도 같이 오른다.
• ② ○ 위험회피형 투자자라도 위험을 아예 피하려는 것이 아니라 감당한 위험에 대한 보상이 충분하면 투자한다. 기대수익률이 요구수익률 이상이면 투자가치가 있다고 판단해 투자를 채택한다.
• ③ ○ 민감도분석은 투자분석에 넣는 변수(임대수입, 공실률, 운영비, 대출조건 등)를 하나씩 바꿔가며 그 변화가 순현재가치·내부수익률 같은 투자결과지표에 얼마나 영향을 주는지 살펴보는 위험관리기법이다.
• ④ ○ 부(-)의 레버리지는 총자본수익률(종합수익률)이 대출금리인 저당수익률보다 낮은 상황에서 발생한다. 이때는 부채비율을 늘릴수록 대출이자 부담이 커져 오히려 자기자본수익률이 하락한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 부동산관련 세제 등 정부정책이나 각종 토지의 이용규제의 변화로 야기되는 불확실성은 법적위험이다.

〈함정〉

• 법적위험(정책·세제·이용규제 변화로 인한 불확실성)과 유동성위험(원하는 시기·가격에 현금화하지 못할 위험)을 서로 바꿔 내는 함정 — 규제·정책 관련 키워드가 나오면 법적위험으로 연결해야 한다.
• 부(-)의 레버리지를 방향을 뒤집어 '부채비율↑ 시 자기자본수익률 상승'으로 서술하는 함정 — 부(-)는 항상 하락, 정(+)은 항상 상승으로 고정해서 기억하면 거른다.