〈종합〉

레버리지를 활용한 부동산 투자에서 1년 뒤 처분을 전제로 자기자본수익률을 구하는 계산형 문제다. 대출비율로 자기자본과 대출금을 나누고, 순영업소득·자본이득·대출이자를 모두 반영한 분자를 자기자본으로 나누는 표준 공식을 적용하면 된다.

• 매입가격 8억원에 대출비율 80%를 적용해 대출금 6억 4,000만원, 자기자본 1억 6,000만원으로 분리
• 자본이득 = 매입가격 8억원 × 상승률 5% = 4,000만원 계산
• 분자 = 순영업소득 4,000만원 + 자본이득 4,000만원 − 대출이자(6억4,000만원×5%=3,200만원) = 4,800만원
• 자기자본수익률 = 4,800만원 ÷ 1억6,000만원 × 100 = 30%로 산출

〈정답 ③〉

자기자본 1억 6,000만원에 대해 분자(순영업소득+자본이득−대출이자) 4,800만원을 나누면 자기자본수익률은 30%다.

• 대출금 = 8억원 × 80% = 6억 4,000만원, 자기자본 = 8억원 − 6억 4,000만원 = 1억 6,000만원
• 자본이득 = 8억원 × 5% = 4,000만원(1년 후 처분 전제이므로 전액 반영)
• 대출이자 = 6억 4,000만원 × 5% = 3,200만원(만기 일시상환이므로 1년치 이자 전액이 지출)
• 분자 = NOI 4,000만원 + 자본이득 4,000만원 − 대출이자 3,200만원 = 4,800만원
• 자기자본수익률 = 4,800만원 ÷ 1억 6,000만원 × 100 = 30%

〈오답선지 해설〉

• ② ― 자본이득을 누락하고 NOI와 대출이자만으로 계산하면 (4,000만−3,200만)÷1억6,000만=5%가 나오는데, 이 값도 정답과 다른 오답 경로 중 하나로 확인해두면 좋다.

〈함정〉

• 자본이득(가격상승분)을 분자에 반영하지 않고 NOI와 대출이자만으로 계산하면 실제와 다른 수익률이 나온다 — 처분을 전제로 한 문제라면 가격상승률×매입가격을 반드시 분자에 더해야 한다.
• 대출이자는 대출금(매입가격×대출비율)에 이자율을 곱해야 하는데, 매입가격 전체에 이자율을 곱하는 실수를 하면 이자가 과대산정되어 분자가 작아진다.
• 자기자본은 매입가격의 20%인 1억 6,000만원이다 — 단위(만원/억원)를 착각해 1,600만원으로 계산하면 분모가 100분의 1로 줄어 결과값이 크게 왜곡된다.