〈종합〉

감정평가에 관한 규칙의 용어 정의와 3대 원칙 조문을 그대로 옮긴 선지들 사이에서, 적산법과 수익분석법의 정의를 맞바꿔놓은 지문을 찾아내는 문항이다.

• 임대료 산정 방법(적산법·임대사례비교법·수익분석법)과 가액 산정 방법을 먼저 분리한다
• 각 정의의 핵심 산식(적산법=기초가액×기대이율, 수익분석법=총수익 분석)을 대조해 명칭과 산식이 바뀐 지문을 걸러낸다

〈정답 ②〉

②는 수익분석법의 정의를 그대로 옮긴 것인데 이를 적산법이라고 표시했으므로 틀린 지문이다.

• 감정평가에 관한 규칙 제2조 제6호(적산법): 대상물건의 '기초가액에 기대이율을 곱하여' 산정된 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정
• 제2조 제11호(수익분석법): '일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석'하여 기대되는 순수익에 필요경비를 더해 임대료를 산정 — ②의 지문 내용은 이 수익분석법의 정의
• 즉 ②는 적산법이라는 명칭에 수익분석법의 산정방식(총수익 분석)을 붙여놓은 것이므로 규칙 내용과 불일치

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제5조 제2항 제1호. 시장가치기준 원칙의 예외사유 중 법령에 다른 규정이 있는 경우로, 이때는 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가액을 결정할 수 있다.
• ③ ○ 제7조 제2항 그대로다. 둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분 관계에 있으면 하나로 묶어 일괄평가할 수 있다.
• ④ ○ 제2조 제8호 임대사례비교법의 정의다. 임대사례를 사정보정·시점수정·요인비교하여 대상물건의 임대료를 구하는 방식으로, 가액이 아니라 임대료를 산정한다는 점이 핵심이다.
• ⑤ ○ 제5조 제2항 제1호와 같은 취지로, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 조건을 붙여 감정평가할 수 있다(조건부 감정평가의 근거).

〈선지교정〉

• ② ✎ 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

〈함정〉

• 적산법과 수익분석법을 서로 바꿔치기하는 것이 단골 함정이다 — 적산법은 '기초가액×기대이율'로 기대수익을 구하고, 수익분석법은 '일반기업의 총수익 분석'으로 순수익을 구한다는 산식의 차이로 구분해야 한다.
• 임대료를 산정하는 방법(적산법·임대사례비교법·수익분석법)과 가액을 산정하는 방법(원가법·거래사례비교법·공시지가기준법·수익환원법)을 결과물 기준으로 먼저 나눠두면 정의를 헷갈릴 확률이 줄어든다.