〈종합〉

지역분석과 개별분석의 판정대상·실시순서와, 인근지역·유사지역의 정의(특히 공유하는 요인이 지역요인인지 개별요인인지)를 구별하는 문항이다.

• 지역분석=거시적·표준적이용/가격수준 판정, 개별분석=미시적·최유효이용 판정으로 역할을 나눈다
• 지역분석을 먼저 하고 개별분석을 나중에 한다는 순서를 확인한다
• 인근지역은 대상부동산이 속하고 지역요인을 공유하는 지역, 유사지역은 대상이 속하지 않으면서 인근지역과 유사한 지역으로 구별한다

〈정답 ⑤〉

인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로서 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역이다. 개별요인이 아니라 지역요인을 공유한다는 점에서 이 진술은 틀렸다.

• 인근지역은 대상부동산이 속한 지역이며 부동산 이용이 동질적이라는 서술 자체는 맞다
• 다만 인근지역이 공유하는 것은 지역 전체에 영향을 미치는 지역요인이지, 개별부동산 고유의 개별요인이 아니다
• 개별요인은 개별분석의 분석대상으로서 최유효이용 판정에 쓰이는 요소이므로, 지역 단위 개념인 인근지역의 정의에 개별요인을 넣으면 개념이 뒤섞인다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 대상부동산 자체의 최유효이용을 판정하는 것이 개별분석의 목적이다. 개별분석은 개별요인을 분석해 그 부동산에 가장 적합한 이용방법을 찾는 미시적 절차다.
• ② ○ 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서도 인근지역과 유사한 특성을 가지는 지역을 말한다. 대상이 속한다는 점만 빼면 인근지역과 성격이 비슷하다는 뜻이다.
• ③ ○ 거시적·전체적 분석인 지역분석을 먼저 해서 표준적 이용과 가격수준을 파악한 뒤, 그것을 기준으로 미시적인 개별분석을 진행하는 것이 일반적 순서다.
• ④ ○ 지역분석의 목적이 바로 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악이다. 이는 이후 개별분석에서 최유효이용을 판정하는 기준이 된다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

〈함정〉

• 인근지역이 공유하는 요인을 개별요인으로 바꿔 내는 함정 — 인근지역은 '지역' 단위 개념이므로 지역요인을 공유한다. 개별요인은 개별분석·최유효이용 판정에서 쓰는 개념이다
• 유사지역과 인근지역을 헷갈리는 경우 — 유사지역은 대상부동산이 '속하지 않는' 지역이고, 인근지역은 대상부동산이 '속한' 지역이라는 점으로 구분한다