〈종합〉

공시지가기준법으로 단위면적당 시산가액을 계산하는 문항이다. 비교표준지 공시지가에 시점수정·지역요인·개별요인·그 밖의 요인 보정을 상승식으로 순서대로 곱해 나가는 절차를 정확히 적용할 수 있는지를 묻는다.

• 시점수정률은 대상토지의 용도지역(제2종일반주거지역)을 기준으로 지가변동률을 선택 — 주거지역 5% 상승 → 1.05
• 지역요인은 동일하므로 배율 1.0으로 처리
• 개별요인은 가로조건 열세(0.95)와 획지조건 우세(1.08)를 곱함
• 그 밖의 요인 보정치 1.60을 마지막에 곱해 최종 시산가액 산출

〈정답 ④〉

공시지가 5,000,000원에 시점수정치 1.05, 개별요인 0.95×1.08, 그 밖의 요인 보정치 1.60을 순서대로 곱하면 8,618,400원이 나온다.

• 시점수정: 지가변동률은 대상토지의 용도지역을 기준으로 적용하므로 제2종일반주거지역의 주거지역 지가변동률 5% 적용 → 1.05 (이용상황인 '상업용'은 개별요인 비교의 대상일 뿐 시점수정 기준이 아님)
• 지역요인: 인근지역으로 동일하므로 1.0
• 개별요인: 가로조건 5% 열세 → 0.95, 획지조건 8% 우세 → 1.08, 두 요인을 곱해 0.95×1.08=1.026
• 그 밖의 요인 보정: 60% 증액 → 1.60
• 시산가액 = 5,000,000 × 1.05 × 1.0 × 1.026 × 1.60 = 8,618,400원

〈오답선지 해설〉

• ③ ― 시점수정과 개별요인만 적용하고 그 밖의 요인 보정을 빠뜨리면 5,000,000×1.05×1.026≈5,386,500원에 가까운데, 이는 ①에 해당하는 값이며 ③은 이와 유사한 누락 경로에서 나올 수 있는 값이다.
• ⑤ ― 가로조건 열세(0.95)를 우세로 잘못 적용해 1.05로 곱하면 5,000,000×1.05×1.05×1.08×1.60≈9,028,800원이 나온다.

〈함정〉

• 시점수정률을 대상토지의 이용상황(상업지역 10%)으로 잘못 적용하기 쉽다 — 지가변동률은 용도지역 기준이므로 주거지역 지가변동률 5%를 써야 한다.
• 가로조건 '열세'와 획지조건 '우세'를 반대로 곱하면 ⑤처럼 과대한 값이 나온다 — 열세는 (1-율), 우세는 (1+율)임을 확인해야 한다.
• 그 밖의 요인 보정치를 곱하는 단계를 빠뜨리면 값이 작게 나온다.