〈종합〉

공인중개사 자격증의 양도·대여 금지와 무자격자의 중개업무 관여에 관한 판례 법리를 묻는 문항으로, 자격증 대여의 개념과 중개행위 개념을 정확히 구분할 수 있는지가 핵심이다.

• 자격증 대여 금지가 유·무상·기간 불문 전면 금지라는 점으로 ①을 소거
• '중개행위'의 정의(타인 간 계약의 알선)에 비추어 직접 거래당사자가 되는 행위가 중개행위인지 판단해 ③을 소거
• 무자격자 업무 수행 여부는 외관이 아니라 실질로 판단한다는 판례 기준으로 ④를 소거
• 유사명칭 사용 판단 기준으로 ⑤를 소거하고 남는 ②를 확정

〈정답 ②〉

무자격자가 공인중개사 명의 사무소에서 동업 형식으로 실제 중개업무를 한 경우, 판례는 이를 무자격자가 실질적으로 중개업무를 수행한 것으로 보아 형사처벌 대상으로 판단한다.

• 공인중개사자격증 대여·성명사용 금지(공인중개사법 제7조 제1항·제2항) 위반 시 대여자·대여받은 자 모두 처벌(제49조 제1항 제1호)
• 무자격자가 명의만 빌린 것이 아니라 실질적으로 경영에 관여하고 중개업무 자체를 수행했다면 자격증 대여 사안으로 보아 형사처벌 대상이 된다는 판례 취지
• 동업형식이라는 외형과 무관하게 실질적으로 무자격자가 업무를 수행했는지가 판단 기준이 되므로, 乙은 처벌 대상

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 자격증 대여는 유상·무상, 일시적·계속적 여부를 불문하고 전면 금지된다. '일시적으로 특정 업무를 위해서만'이라는 예외는 법에 없다.
• ③ ✕ 중개행위란 거래당사자 사이의 계약 체결을 알선·중개하는 행위를 뜻한다. 자격증을 대여받은 자가 스스로 임대인이나 임차인이 되어 직접 거래당사자로서 계약을 체결하는 것은 '중개'가 아니라 자신의 거래일 뿐이므로 중개행위에 해당하지 않는다.
• ④ ✕ 판단 기준은 외관이 아니라 실질이다. 겉으로 공인중개사가 업무를 수행하는 형식을 갖췄더라도, 실제로 무자격자가 명의를 이용해 업무를 수행했는지가 핵심 판단 기준이 된다.
• ⑤ ✕ 무자격자가 사무소 명칭에 '부동산' 관련 표현을 쓰고 스스로를 '대표'로 칭하는 것은 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용해 일반인에게 개업공인중개사인 것처럼 오인시킬 수 있는 행위로, 유사명칭 사용에 해당한다고 본다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 공인중개사 자격증은 특정 업무를 위한 것이라도 일시적으로도 대여할 수 없다.
• ③ ✎ 공인중개사 자격증을 대여받은 자가 임대차의 중개를 의뢰한 자와 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결하는 것은 중개행위에 해당하지 않는다.
• ④ ✎ 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 형식이 아니라, 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단해야 한다.
• ⑤ ✎ 무자격자가 자신의 명함에 중개사무소명칭을 '부동산뉴스', 그 직함을 '대표'라고 기재하여 사용하였다면, 이는 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것으로 볼 수 있다.

〈함정〉

• '일시적'·'특정 업무를 위한' 대여라는 표현으로 예외를 인정하는 듯 유혹하지만, 자격증 대여는 유·무상·기간 불문 전면 금지다.
• 무자격자가 직접 거래당사자로 계약을 체결하는 행위를 '중개행위'로 착각하기 쉬운데, 중개는 타인 간 거래를 알선하는 것이므로 본인의 거래는 중개가 아니다.
• 무자격자 여부 판단은 외관(형식)이 아니라 실질적으로 누가 업무를 수행했는지로 본다는 점을 반대로 서술한 선지에 유의해야 한다.