〈종합〉

손해배상책임 보장을 위한 보증설정 금액, 공탁금 회수제한 기간, 자격증·등록증 대여의 판단기준, 무등록 중개행위 보수약정의 효력 등 여러 논점을 한 문항에 섞어 정오를 묻는 종합형이다.

• 법인 개업공인중개사의 기본 보증금액 4억원에 분사무소 1개당 2억원씩 가산되는 구조를 계산한다
• 공탁금 회수제한 기간과 지역농협 등 다른 법률상 중개업의 보증금액 수치를 정확히 대조한다
• 등록증 대여는 무자격자로 하여금 실제 중개행위를 하게 했는지가 기준임을 확인한다
• 우연한 1회 중개는 '중개업'이 아니므로 보수약정이 유효하다는 판례 법리를 적용한다

〈정답 ⑤〉

법인인 개업공인중개사는 기본 4억원 이상, 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 보장해야 하므로 분사무소 1개를 둔 법인이 공탁만으로 보증을 설정하면 4억원+2억원, 즉 총 3억원이 아니라 6억원 이상을 공탁해야 한다.

• 법 제30조 제3항, 법인인 개업공인중개사의 손해배상책임 보장금액은 4억원 이상이 기본이다
• 분사무소를 두는 경우 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 보장해야 한다
• 분사무소 1개를 설치한 법인이면 4억원+2억원=6억원 이상을 공탁해야 하므로 '총 3억원 이상'이라는 서술은 금액이 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 무등록·무자격 중개행위라도 계속성·반복성 없이 우연한 기회에 단 1회 중개한 경우라면 '중개업'을 영위한 것으로 볼 수 없어, 과다하지 않은 보수 지급약정은 유효하다는 것이 판례의 태도다.
• ② ✕ 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자(지역농업협동조합 등)의 보증 설정액은 출제 당시 기준 1천만원 이상이었다. 2천만원이라는 서술은 당시 기준으로 틀렸다.
• ③ ✕ 법 제30조 제4항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년이 지나야 회수할 수 있고, 5년이 아니다.
• ④ ✕ 등록증 대여에 해당하는지는 무자격자가 실제로 중개행위를 하게 했는지가 기준이다. 단순히 자금을 투자하고 경영에 관여하여 이익을 분배받게 하는 것만으로는, 그 무자격자가 직접 중개업무를 수행하지 않았다면 등록증 대여로 보지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 무자격자가 우연한 기회에 단 1회 거래행위를 중개한 경우, 과다하지 않은 중개수수료 지급약정은 유효하다.
• ② ✎ 지역농업협동조합이 부동산중개업을 하는 때에는 1천만원 이상의 보증을 설정해야 한다.
• ③ ✎ 손해배상책임을 보장하기 위한 공탁금은 중개업자가 폐업한 날부터 3년이 경과해야 회수할 수 있다.
• ④ ✎ 공인중개사가 자신 명의의 중개사무소에 무자격자로 하여금 자금을 투자하고 이익을 분배받도록 하는 것만으로는 등록증 대여에 해당되지 않는다.

〈함정〉

• 보증금액 계산에서 법인의 기본금액 4억원과 분사무소 추가금액 2억원을 합산해야 하는데 기본금액만 떠올려 3억원으로 착각하기 쉽다
• 공탁금 회수제한 기간 3년을 5년으로 바꾼 함정에 걸리기 쉽다
• 등록증 대여를 자금투자·이익분배 등 경영관여 사실만으로 판단하지 말고 실제 중개행위를 하게 했는지를 기준으로 삼아야 한다

〈현행성〉

현행 시행령상 특수법인의 보증 설정액은 2천만원 이상으로, 법인 개업공인중개사의 보증도 4억원(분사무소마다 2억원 추가)으로 상향되어 있다. 이 문항의 ②·⑤는 출제 당시 기준(특수법인 1천만원, 법인 2억원·분사무소당 1억원)으로 판단한 것이다.