〈종합〉

전속중개계약서의 기재사항, 공동상속부동산 중개 시 확인의무, 확인·설명서의 기본/세부 확인사항 구분, 전속중개계약 위반 시 의뢰인 책임, 주택거래계약신고서 신고사항 등 중개계약 관련 규정을 종합적으로 묻는 문항이다.

• 각 선지를 전속중개계약(제23조), 확인·설명 의무(제25조), 확인·설명서 서식 구성으로 분류해 검토
• 확인·설명서의 기본 확인사항과 세부 확인사항 항목을 서식 기준으로 대조해 오류를 찾음
• 전속중개계약 유효기간 내 거래 시 위약금(전액)과 소요비용 지급(50% 범위)의 구분을 확인

〈정답 ③〉

주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서에서 권리관계는 개업공인중개사의 기본 확인사항이고, 승강기 유무는 세부 확인사항(내외부 시설물의 상태)이다. 두 항목을 모두 기본 확인사항으로 묶은 서술은 서식 구성과 맞지 않다.

• 주거용 건축물 확인·설명서(Ⅰ)는 개업공인중개사 기본 확인사항과 세부 확인사항으로 나뉜다
• 권리관계(등기사항증명서 등 근거자료로 개업공인중개사가 확인)는 기본 확인사항에 속한다
• 승강기 유무는 내외부 시설물의 상태를 다루는 항목으로 세부 확인사항에 속한다
• 따라서 권리관계와 승강기 유무를 함께 '기본 확인사항'이라고 한 서술은 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 전속중개계약서는 국토교통부령상 표준서식(별지 제15호)에 따르며, 여기에는 계약당사자 인적사항과 함께 개업공인중개사의 사무소 명칭·소재지 등이 기재 항목으로 들어간다.
• ② ○ 공동상속부동산은 상속인 전원의 공유물이므로, 교환처럼 처분에 해당하는 계약을 중개할 때는 상속인 전원의 동의 유무를 확인하고 설명해야 한다.
• ④ ○ 전속중개계약 유효기간 내에 의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는 중개보수의 50퍼센트에 해당하는 금액의 범위 내에서 중개를 위해 소요된 비용을 지급하면 된다. 다른 개업공인중개사를 통해 거래해 위약금(전액)을 물어야 하는 경우와 구별된다.
• ⑤ ○ 주택거래계약신고서에는 거래대상 주택의 소재지·면적 등 물건 정보와 실제 거래가격이 신고사항으로 포함된다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 주거용 건축물의 중개대상물 확인·설명서에서 권리관계는 개업공인중개사의 기본 확인사항이지만, 승강기 유무는 세부 확인사항이다.

〈함정〉

• 권리관계를 '등기부로 직접 확인한다'는 이유로 세부 확인사항으로 잘못 분류하기 쉬운데, 실제 서식상 권리관계는 기본 확인사항이고 승강기 등 시설물 상태가 세부 확인사항이다
• 전속중개계약 유효기간 내 거래 시 위약금(전액)과 소요비용 지급(50% 범위)을 혼동하기 쉽다 — 상대방을 다른 개업공인중개사가 찾았는지, 의뢰인 본인이 찾았는지로 구분해야 한다