〈종합〉

부동산등기 특별조치법상 검인제도의 적용 범위(계약 원인 소유권이전등기에 한정)와 검인신청인 자격, 관할청의 심사 범위를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 각 선지가 '계약을 원인으로 하는 소유권이전등기'에 해당하는지 여부로 검인 대상성을 먼저 구분한다
• 저당권설정처럼 소유권 이전이 아닌 권리설정은 검인 대상에서 제외된다는 원칙을 적용한다
• 가등기에 기한 본등기는 매매라는 계약을 원인으로 하므로 매매계약서가 검인 대상이 된다는 점을 확인한다
• 검인신청인 자격의 무제한성과 관할청의 형식적 심사 범위를 별도로 점검한다

〈정답 ③〉

소유권이전청구권보전 가등기에 기해 본등기를 하는 경우, 그 등기원인인 매매계약서는 여전히 검인 대상이다.

• 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항: '계약'을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때 계약서에 검인을 받아 제출해야 함
• 가등기 자체는 순위보전용 등기이지만 본등기는 실제 계약(매매)을 원인으로 소유권이전등기를 완성하는 절차이므로, 그 근거가 되는 매매계약서에 검인이 필요하다는 것이 논점노트 정리(note-1610)의 명시 사항

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 검인신청인의 자격에는 제한이 없다. 계약서를 작성한 중개업자도 자기 이름으로 검인을 신청할 수 있다.
• ② ✕ 검인은 '계약을 원인으로 하는 소유권이전등기' 신청에만 요구된다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 저당권설정은 소유권 이전이 아닌 담보권 설정에 불과하므로 그 계약서는 검인 대상이 아니다.
• ④ ✕ 부동산거래신고 등에 관한 법령상 거래신고필증을 교부받으면 검인을 받은 것으로 보아 별도의 검인 없이도 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
• ⑤ ✕ 관할청의 검인은 형식적 심사에 그치며, 계약서에 기재된 내용이 실제 사실과 일치하는지 그 진정성까지 확인할 의무는 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 계약서를 작성한 甲은 자신의 이름으로도 그 계약서의 검인을 신청할 수 있다.
• ② ✎ 丙이 매수대금 지급을 위해 X토지에 저당권을 설정하는 경우, 그 저당권설정계약서는 검인의 대상이 되지 않는다.
• ④ ✎ 甲이 부동산거래 신고필증을 교부받은 경우에는 계약서에 검인을 받지 않고도 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
• ⑤ ✎ 丙으로부터 검인신청을 받은 X토지 소재지 관할청은 계약서의 형식적 요건만 확인하며 그 내용의 진정성까지 확인할 의무는 없다.

〈함정〉

• 검인=소유권이전등기용 제도라는 원칙을 놓치고 저당권설정계약서도 검인 대상으로 오인하기 쉽다 — 소유권 이전이 아닌 권리설정에는 검인이 적용되지 않는다는 점을 기준으로 거른다.
• 가등기에 기한 본등기는 별도의 새로운 계약이 아니라 종전 매매를 완성하는 절차라서 검인이 불필요하다고 착각하기 쉬운데, 본등기 단계에서 매매계약서 검인이 요구된다는 점을 놓치면 안 된다.
• 거래신고필증을 받으면 검인이 완전히 별개 절차라 추가로 받아야 한다고 오해하기 쉬운데, 신고필증 교부 시 검인을 갈음하여 등기 신청이 가능하다는 점을 기준으로 판단한다.