〈종합〉

중개대상물 확인·설명의무의 범위와 확인·설명서 서식·서명날인 규정을 얼마나 정확히 알고 있는지를 묻는 문항이다. 특히 근저당권의 실제 피담보채무액까지 조사할 의무가 없다는 판례 법리가 핵심 포인트다.

• 각 선지를 법 제25조의 확인·설명의무 범위(주거용/비주거용 서식 차이, 서명날인 주체, 권리관계 기재대상)와 대조한다
• 근저당권 관련 선지는 채권최고액과 실제 피담보채무액을 구분하는 판례 법리로 검증한다

〈정답 ④〉

근저당권이 설정된 중개대상물을 확인·설명할 때는 등기된 채권최고액까지만 조사·확인하면 되고, 실제로 남아있는 피담보채무액까지 조사·확인해서 설명할 의무는 없다는 판례 법리가 그대로 맞는 서술이다.

• 개업공인중개사의 확인·설명의무는 등기사항증명서에 나타난 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 족하다는 판례 법리
• 실제 피담보채무액(현재 남은 대출잔액 등)까지 별도로 조사·확인할 의무는 없다는 점 — note-1613 근저당설명 항목

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다(법 제25조 제4항). 개업공인중개사만 서명·날인했다고 소속공인중개사가 면제되는 게 아니다.
• ② ✕ 주거용 건축물의 구조·내부·외부 시설, 벽면·바닥면 및 도배 상태, 그리고 소음·진동 등 환경조건은 세부 확인사항으로 확인·설명서에 기재해야 한다. 진동에 관한 설명의무가 없다는 서술은 틀렸다.
• ③ ✕ 소음 등 환경조건은 주거용 건축물 확인·설명서에 기재하는 항목이고, 비주거용 건축물 확인·설명서에는 해당 항목이 없다. 서식별로 기재사항이 다르므로 비주거용에 소음 항목을 넣을 필요는 없다.
• ⑤ ✕ 토지에 관한 확인·설명서라도 등기된 권리관계는 기본 확인사항으로 기재해야 하고, 등기된 임차권 역시 권리관계에 해당하므로 기재 대상이다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 소속공인중개사가 중개하여 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 중개업자와 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 한다.
• ② ✎ 주거용 건축물의 구조나 진동에 관한 확인·설명의무는 있다.
• ③ ✎ 비주거용 건축물에 관한 중개대상물 확인·설명서에는 소음에 관한 환경조건을 기재할 필요가 없다.
• ⑤ ✎ 토지에 관한 중개대상물의 확인·설명서에는 등기된 토지임차권이 존재하면 이를 기재해야 한다.

〈함정〉

• 근저당권 관련해서 '채권최고액'만 설명하면 된다는 판례를 '실제 피담보채무액까지 조사해야 한다'로 뒤집어 내는 경우가 많다 — 채권최고액=등기부상 확인 대상, 실제 채무액=조사의무 없음으로 구분해서 기억해야 한다.
• 확인·설명서 서명·날인은 개업공인중개사 단독이 아니라 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 '함께' 해야 한다는 점을 놓치기 쉽다.