〈종합〉

공유지분 매매를 중개하는 상황에서 개업공인중개사의 선관주의의무·확인의무의 범위와 손해배상책임 성립 여부를 판례 법리로 묻는 사례형 문항이다.

• 각 선지를 확인·설명의무·선관주의의무·계약 성립요건에 관한 판례·법리와 대조해 정오를 판정한다
• 저당권 미확인으로 인한 소유권 상실 사안이 손해배상책임 성립요건(중개행위 중 과실로 재산상 손해)에 해당하는지 확인한다

〈정답 ⑤〉

저당권이 설정된 사실을 확인하지 않고 중개하여 매수인이 결국 소유권을 상실했다면, 중개대상물의 권리관계를 성실·정확하게 조사·확인해 설명할 의무를 다하지 않은 것이므로 중개업자는 그로 인한 손해를 배상할 책임을 진다.

• 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 선량한 관리자의 주의로 조사·확인해 성실·정확하게 설명할 의무를 진다(확인·설명의무, 공인중개사법 제25조 취지)
• 등기된 저당권 등 권리관계를 확인하지 않고 중개한 것은 이 의무를 위반한 것이고, 그 결과 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 잃었다면 중개행위 중 과실로 재산상 손해를 입힌 경우에 해당한다
• 이 경우 손해배상책임이 성립한다(법 제30조 제1항 — 중개행위 중 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우의 배상책임)

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 중개의뢰인과 개업공인중개사의 관계는 일반적으로 민법상 위임관계에 유사한 것으로 다루어지고, 이에 따라 개업공인중개사는 의뢰인에 대해 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인할 의무(선관주의의무)를 부담한다.
• ② ✕ 매매계약서에는 당사자의 인적사항, 물건의 표시, 거래금액·지급일정 등 계약의 주요 내용이 기재되면 되고, 공유자 전원의 주소지까지 반드시 기재해야 한다는 법적 요건은 없다.
• ③ ✕ 공유지분의 처분은 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 할 수 있다(민법 제263조). 따라서 중개업자가 A의 지분처분에 대해 B의 동의 여부까지 확인할 의무는 없다.
• ④ ✕ 매매계약은 계약 체결 당시 매매대금이 구체적 금액으로 특정되어 있지 않더라도, 사후에 구체적으로 확정할 수 있는 기준과 방법이 정해져 있으면 유효하게 성립한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲과 乙의 관계는 「민법」상 위임관계와 유사하므로 甲은 乙에 대하여 선관주의의무를 부담한다.
• ② ✎ 甲은 매매계약서에 A와 B의 주소지를 반드시 기재해야 하는 것은 아니다.
• ③ ✎ 甲은 A의 지분처분에 대한 B의 동의 여부를 확인해야 할 의무가 없다.

〈함정〉

• 선관주의의무를 위임계약상의 의무로 오해해 '위임관계가 아니므로 의무 없다'는 서술에 낚이기 쉽다 — 판례는 중개의뢰관계를 위임에 유사한 것으로 보아 선관주의의무를 인정한다는 점을 기준으로 걸러야 한다
• 공유지분 매매에서 '지분 처분은 자유롭다'는 일반론만 떠올려 확인의무 자체가 없다고 판단하기 쉬운데, 처분 자체의 자유와 별개로 중개업자의 조사·확인 대상이라는 점은 구분해야 한다