〈종합〉

주택 확인·설명서 서식의 각 기재항목이 어떤 근거자료로, 누가 확인해 적는지를 묻는 문항이다. 특히 건폐율·용적률 상한의 근거법령을 정확히 아는지가 관건이다.

• 각 선지가 말하는 항목이 기본 확인사항인지 세부 확인사항인지, 또 누가(매도인 자료 vs 중개사 직접 확인) 기재하는 항목인지 구분한다
• 건폐율·용적률 상한의 근거법령이 주택법인지 국토계획법·조례인지를 확인해 오답을 가려낸다

〈정답 ①〉

주택 확인·설명서의 '건폐율 상한 및 용적률 상한'은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정한 범위 안에서 해당 시·군의 조례가 정하므로, 조례를 근거로 기재해야 한다. 주택법을 근거법령으로 적으면 틀린 서술이 된다.

• 건폐율·용적률의 상한은 국토계획법 제77조·제78조에서 시·군 조례로 정하도록 위임한 사항이다
• 확인·설명서 서식에는 이 항목의 근거자료로 '시·군의 조례'를 확인하여 적도록 되어 있다
• 주택법은 주택의 건설·공급 등을 규율하는 법으로 건폐율·용적률 상한의 근거법이 아니다

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 권리관계 중 등기부기재사항은 개업공인중개사가 등기사항증명서를 열람·확인하여 그 내용을 확인·설명서에 옮겨 적는 항목이다. 소유권·근저당 등 등기된 권리관계를 원본과 대조해 적는 것이 원칙이다.
• ③ ○ 도시·군계획시설, 지구단위계획구역 및 그 밖의 도시·군관리계획 여부는 개업공인중개사가 관계 서류를 확인하여 직접 기재하는 항목이다. 매도인 자료가 아니라 중개사가 확인해야 할 사항이라는 점이 특징이다.
• ④ ○ 환경조건(일조·소음·진동 등)은 매도의뢰인 등이 제공한 자료를 바탕으로 하되, 확인·설명서 서식상 개업공인중개사의 세부 확인사항으로 분류된다. 기본 확인사항인 대상물의 종류·소재지 등과 구분된다.
• ⑤ ○ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 개업공인중개사가 관계 법령을 확인하여 적는 사항이다. 매수의뢰인이 실제 납부할 세액을 미리 짐작할 수 있도록 확인·설명서에 반영한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ '건폐율 상한 및 용적률 상한'은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 시·군의 조례에 따라 기재한다.

〈함정〉

• 건폐율·용적률 상한의 근거법령을 주택법으로 오인하는 것이 이 문항의 핵심 함정이다. 건축·용도지역 규제이므로 국토계획법과 그에 따른 시·군 조례가 근거라는 점을 기준으로 걸러야 한다.
• 기본 확인사항과 세부 확인사항을 뒤섞어 기억하면 ④를 틀린 것으로 착각하기 쉽다. 환경조건은 세부 확인사항, 도시·군계획시설·지구단위계획구역은 중개사가 직접 확인하는 항목이라는 구분을 기준으로 삼아야 한다.