〈종합〉

매도인의 이중매매 사례에서 해약금 해제의 이행착수 제한과 이중매매 무효 요건(적극가담)을 함께 묻는 결합형 문항이다. 계약금·중도금 지급 사실관계에 해약금 규정을 대입하고, 제2매수인의 악의만으로 무효가 되는지를 판례 기준으로 걸러내야 한다.

• 丙의 중도금 지급 사실을 이행착수로 보아 乙의 해약금 해제 가능 여부(ㄴ)를 민법 제565조 제1항에 대입해 판단
• 丁의 단순 악의만으로 매매계약이 무효가 되는지(ㄱ)를 이중매매 무효의 예외 요건인 '적극 가담' 유무로 판별
• 이중매매의 원칙적 효력인 등기 선후에 따른 소유권 귀속(ㄷ)을 위 두 판단과 연결해 확정

〈정답 ③〉

丙이 이미 중도금을 지급해 이행에 착수했으므로 乙은 해약금 해제를 할 수 없고, 丁이 단순히 이중매매 사실을 알았다는 것만으로는 乙·丁 매매가 무효가 되지 않는다. 따라서 이중매매는 원칙대로 유효하고 먼저 등기한 자가 소유권을 취득한다는 ㄷ만 옳다.

• 부동산 이중매매는 원칙적으로 유효하고, 제1매수인·제2매수인 중 먼저 소유권이전등기를 마친 자가 소유권을 취득함(등기 선후 기준)
• 다만 제2매수인이 매도인의 배임행위임을 알면서 적극 가담한 경우에만 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효가 되는데, ㄱ처럼 단순히 이중매매 사실을 미리 안 것만으로는 적극 가담에 해당하지 않아 무효 요건을 충족하지 못함
• 丙이 중도금을 지급한 것은 매수인의 이행착수에 해당하므로, 민법 제565조 제1항의 해약금 해제(수령자 배액상환)는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능해 乙은 더 이상 배액상환으로 해제할 수 없음 — 결국 X토지의 소유자는 등기 선후로만 결정되는 ㄷ의 상황이 됨

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 제2매수인 丁이 이중매매 사실을 미리 알았다는 것(단순 악의)만으로는 부족하다. 매도인의 배임행위에 적극 가담해야 민법 제103조 위반으로 무효가 되는데, ㄱ은 그 적극가담 요건을 빼고 단순 악의만으로 무효라고 서술해 틀렸다.
• ㄴ ✕ 민법 제565조의 해약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다. 丙이 이미 중도금을 지급해 이행에 착수했으므로 乙은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 丁이 乙과 丙 사이의 매매계약이 있음을 미리 알았다는 사실만으로는 乙과 丁 사이의 매매계약이 무효가 되지 않으며, 丁이 乙의 배임행위에 적극 가담한 경우에만 무효가 된다.
• ㄴ ✎ 丙이 이미 중도금을 지급하여 이행에 착수하였으므로, 乙은 계약금의 배액을 상환하고 丙과의 매매계약을 해제할 수 없다.

〈함정〉

• 이중매매 무효 요건을 '단순 악의'로 낮춰 판단하기 쉬운데, 판례상 무효가 되려면 제2매수인이 매도인의 배임행위에 '적극 가담'해야 한다 — 단순히 알았다는 사실만으로는 유효가 원칙이다.
• 중도금 지급을 이행착수로 보지 않고 여전히 해약금 해제가 가능하다고 착각하기 쉬운데, 민법 제565조는 '이행착수 전까지'만 해제를 허용하므로 중도금 지급 이후에는 배액상환 해제가 불가능하다.