〈종합〉

공인중개사법 제2조가 정의하는 중개·공인중개사·중개업·중개업자·소속공인중개사·중개보조원 6개 용어의 개념을 조문과 판례에 맞게 옳게 서술했는지 묻는 문항이다. 핵심은 중개업의 성립요건인 계속·반복성을 '부수성'과 혼동하지 않는 것이다.

• 각 선지를 제2조의 정의(중개·공인중개사·중개업·중개업자·소속공인중개사·중개보조원)와 하나씩 대조한다
• '업으로 행함'의 의미가 계속성·반복성임을 확인하고, 부수적으로 이루어진 중개행위라도 계속·반복성과 보수 요건이 충족되면 중개업에 해당한다는 판례를 적용해 ③의 오류를 확인한다

〈정답 ③〉

부동산 컨설팅에 부수해서 이루어진 중개행위라도 그것이 계속적·반복적이고 보수를 받는 것이라면 '중개업'에 해당한다는 것이 판례의 태도다. '부수적'이라는 이유만으로 중개업성이 부정되지는 않는다.

• 출제 당시 기준 제2조 제3호: 중개업이란 다른 사람의 의뢰로 일정한 보수를 받고 중개를 '업으로' 행하는 것 — '업으로'란 계속성·반복성을 의미
• 판례상 다른 업무(부동산 컨설팅 등)에 부수해 이루어진 중개행위라도 그것이 계속적·반복적으로 행해지고 보수를 받는다면 중개업에 해당함
• 선지는 '부수적'이라는 표현으로 반복성 요건 자체가 결여된 것처럼 서술했지만, 부수성과 계속·반복성은 별개 문제이므로 이 서술은 틀림

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 출제 당시 기준 소속공인중개사는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 그 중개업무를 보조하는 자를 말한다(제2조 제5호). 법인인 중개업자의 사원·임원인 공인중개사도 소속공인중개사에 포함되므로, 그 중개업무를 보조하는 것은 정의에 그대로 부합한다.
• ② ○ 중개란 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다(제2조 제1호). 판례상 환매권도 '그 밖의 권리'에 포함되므로, 환매계약이 성립하도록 알선하는 행위 역시 중개에 해당한다.
• ④ ○ 출제 당시 기준 중개업자란 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다(제2조 제4호). 공인중개사 자격을 취득했더라도 등록을 하지 않았다면 등록 여부와 무관하게 성립하는 '공인중개사'일 뿐, 등록이 필수요건인 '중개업자'는 아니다.
• ⑤ ○ 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 현장안내·일반서무 등 단순한 업무만 보조하는 자다(제2조 제6호). 실제로 특정 중개업무를 수행했다 해도 그 정의상 중개업무를 대표해 수행할 지위가 아니므로, 거래계약서에는 실제 업무를 수행한 중개업자(또는 소속공인중개사) 명의로 기재해야 하고 중개보조원을 중개업자로 기재해서는 안 된다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 부동산 컨설팅에 부수하여 반복적으로 이루어진 부동산 중개행위는 중개업에 해당한다.

〈함정〉

• '부수하여'라는 표현에 꽂혀 반복성 요건이 충족되지 않았다고 오해하기 쉽다 — 판례는 부수성과 무관하게 계속·반복성이 있으면 중개업으로 본다.
• 공인중개사와 중개업자(현행 개업공인중개사)를 혼동하기 쉽다 — 자격 취득만으로는 공인중개사이지 중개업자가 아니며, 등록까지 해야 중개업자가 된다.

〈현행성〉

현행법상 '중개업자'라는 용어는 '개업공인중개사'로 명칭이 변경되었고, 제2조 제4호·제5호·제6호도 이에 맞춰 '개업공인중개사'로 표현이 바뀌었다. 다만 이는 명칭 변경일 뿐 개설등록을 한 자, 그에 소속된 공인중개사, 단순업무 보조자라는 실질 정의는 그대로이므로 ①·④·⑤의 정오나 ③이 정답이라는 결론에는 영향이 없다.