〈종합〉

공인중개사법령상 중개사무소 개설등록기준(개인·법인 요건)과, 다른 법률에 의해 중개업을 할 수 있는 특수한 경우의 예외 적용 범위를 함께 묻는 문항이다. 변호사와 지역농협을 대비시켜 '등록 의무'와 '등록기준 적용 여부'를 정확히 구분하는지가 핵심 출제 의도다.

• 각 선지의 대상(개인/법인/다른 법률에 의한 자)을 먼저 구분한다.
• 시행령 제13조 제1항 단서(다른 법률에 따라 중개업 가능한 경우 등록기준 미적용)의 적용 대상을 지역농협 같은 특수법인으로 좁혀, 변호사가 그 대상이 아님을 확인한다.
• 개인기준(사무소 건물 요건, 면적기준 부존재)과 법인기준(자본금 5천만원 이상, 회사형태 무차등)의 세부 수치를 조문과 대조한다.

〈정답 ⑤〉

변호사는 지역농협처럼 다른 법률이 중개업 겸영을 근거지운 특수법인이 아니다. 그러므로 시행령 제13조 제1항 단서의 등록기준 면제 대상에 해당하지 않고, 원칙대로 공인중개사법령이 정한 개설등록기준을 갖추어 등록관청에 등록해야 한다.

• 법 제9조 제1항·제2항: 중개업을 하려는 자는 등록관청에 개설등록을 해야 하며, 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인이 아니면 등록신청 자체가 불가하다.
• 시행령 제13조 제1항 단서는 '다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경우'에 한해 등록기준을 적용하지 않는다는 예외인데, 이는 지역농협처럼 개별 법률이 실제로 중개업 겸영을 근거지운 특수법인에 국한된다.
• 변호사법에는 변호사가 별도 요건 없이 중개업을 겸영할 수 있다는 근거가 없으므로 변호사는 이 예외에 해당하지 않는다.
• 따라서 변호사가 부동산중개업을 하려면 실무교육 수료, 건축물대장상 사무소 확보 등 공인중개사법령의 개인 등록기준을 그대로 충족해 개설등록을 해야 한다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 지역농업협동조합은 「농업협동조합법」에 근거해 조합원을 위한 부동산중개업을 겸영할 수 있는 특수법인으로, 시행령 제13조 제1항 단서의 '다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 경우'에 해당한다. 이 경우 공인중개사법령의 등록기준(실무교육·사무소 확보·자본금 등) 자체가 적용되지 않는다.
• ② ✕ 개인이 중개사무소를 개설할 때 시행령이 요구하는 사무소 요건은 건축물대장에 기재된 건물에 사용권을 확보하는 것뿐이다. 20㎡ 같은 최소 면적 기준은 법령 어디에도 없다.
• ③ ✕ 시행령 제13조 제1항 제1호 나목은 사무소로 확보할 건물을 건축물대장에 기재된 건물로 정하면서 가설건축물대장은 명시적으로 제외한다. 가설건축물대장에 기재된 건물은 사무소로 쓸 수 없다.
• ④ ✕ 법인의 등록기준에서 자본금 요건은 회사 형태에 따라 차등이 없다. 상법상 회사(합명회사 포함)든 협동조합이든 자본금 5천만원 이상을 갖추어야 한다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 「농업협동조합법」에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 지역농업협동조합은 공인중개사법령에서 정한 개설등록기준을 갖출 필요가 없다.
• ② ✎ 개설등록을 하기 위한 사무소의 최소 면적 기준은 별도로 정해져 있지 않다.
• ③ ✎ 가설건축물대장에 기재된 건축물을 사무소로 확보한 등록신청자에 의한 중개업등록은 허용되지 않는다.
• ④ ✎ 합명회사는 자본금이 5천만원 이상이어야 개설등록을 할 수 있다.

〈함정〉

• '다른 법률의 규정에 따라 부동산중개업을 할 수 있는 자'라는 시행령 단서를 변호사에게까지 확장하기 쉽다. 이 단서는 지역농협처럼 개별 법률이 실제로 중개업 겸영을 근거지운 특수법인에 한정되고, 변호사법에는 그런 근거가 없어 변호사는 원칙대로 개설등록기준을 갖춰 등록해야 한다.
• 가설건축물대장과 건축물대장을 혼동하면 ③을 옳다고 오판하기 쉽다. 법령은 가설건축물대장을 명시적으로 제외한다.
• 법인 자본금 5천만원 이상 요건이 회사 종류(주식회사·합명회사 등)와 무관하게 동일하게 적용된다는 점을 놓치기 쉽다.