〈종합〉

제33조 제1항이 정한 9가지 금지행위 유형에 해당하는지를 구체적 사례로 판별하는 문제다. 나머지 선지는 매매업·전매중개 동조·쌍방대리 유사행위·대리인과의 직접거래라는 전형적 금지행위 사례이고, 정답 선지만 다른 중개업자를 매개로 한 정상적인 거래여서 금지행위에서 벗어난다.

• 각 선지를 제33조 제1항 제1호~제9호 유형에 대응시켜 매칭
• 판례상 단속규정·대리인 포함 여부 등 세부 법리를 적용해 경계선 사례를 재확인
• 금지행위에 해당하지 않는 선지를 찾음(발문이 부정형이므로)

〈정답 ⑤〉

甲과 乙·丙은 서로 다른 중개업자이고, 甲이 매수할 때는 乙의 중개를, 매도할 때는 丙의 중개를 각각 받은 것이어서 甲 자신이 중개의뢰인과 직접 거래를 한 것도 아니고 쌍방대리도 아니다. 매매 자체를 업으로 한 것도 아니므로 금지행위에 해당하지 않는다.

• 제33조 제1항 제6호 금지행위는 '중개업자 자신'이 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리하는 경우를 규율함
• 甲은 매수 시 乙의 중개, 매도 시 丙의 중개를 받아 각 거래마다 별도의 개업공인중개사가 개입했으므로 직접거래·쌍방대리 어느 유형에도 해당하지 않음
• 단순히 중개업자가 부동산을 매수·매도했다는 사정만으로는 제1호의 매매업이나 제6호의 직접거래가 성립하지 않음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 제33조 제1항 제1호가 정한 금지행위 그 자체다.
• ② ○ 탈세 목적의 단기 전매임을 알면서도 중개업자가 이에 동조해 전매를 중개했다면 제7호의 부동산투기 조장행위에 해당한다. 실제 전매차익이 발생했는지는 성립 여부와 무관하다.
• ③ ○ 매도의뢰가격을 숨기고 훨씬 높은 값으로 매수의뢰인에게 팔아 그 차액을 취득했다면 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위(제4호)이자 실질적으로 중개의뢰인과의 직접거래(제6호) 성격을 띠는 전형적 금지행위 사례다.
• ④ ○ 직접거래 금지는 중개의뢰인 본인뿐 아니라 그로부터 대리권을 받은 대리인과 거래한 경우도 포함된다는 판례 법리에 따라 제6호 금지행위에 해당한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 중개업자 乙의 중개로 X부동산을 매수한 중개업자 甲이, 매수중개의뢰를 받은 다른 중개업자 丙의 중개로 X부동산을 매도한 행위는 금지행위에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 직접거래(제6호)는 중개업자 본인과 거래상대방 사이에 다른 중개업자의 개입 없이 이루어질 때 성립한다. 매수·매도 각 단계마다 별도의 중개업자(乙, 丙)가 개입한 ⑤는 이 요건을 충족하지 못한다.
• ④처럼 소유자의 대리인과 거래한 경우도 직접거래에 포함된다는 판례를 거꾸로 적용해 ⑤도 금지행위라고 착각하기 쉽다. 그러나 ⑤에는 甲 자신과 상대방 사이의 직접 접촉·대리관계가 없고 각각 독립된 중개업자의 중개가 존재한다는 점에서 다르다.