〈종합〉

토지·건축물 등 정착물·입목·공장재단/광업재단이라는 법정 4종에 해당하는지를 판례 사례로 가려내는 문항이다. 20톤 이상 선박, 주벽 없는 세차장구조물, 권리금 등 무형가치, 대토권 네 가지 모두 중개대상물이 아니라는 것을 확인시키는 데 출제 의도가 있다.

• ㄱ은 선박법상 등록대상 동산일 뿐 공인중개사법 제3조의 4종(토지·정착물·입목·공장/광업재단) 어디에도 해당하지 않는지 확인
• ㄴ은 판례가 요구하는 '주벽'을 갖췄는지로 정착물성 판단
• ㄷ은 물건·재산권이 아닌 무형의 사실적 이익인지 확인
• ㄹ은 특정 토지·건물이 아닌 '지위'에 불과한지 확인

〈정답 ⑤〉

선박은 법정 4종에 속하지 않고, 주벽 없는 세차장구조물은 토지의 정착물로 볼 수 없으며, 권리금 등 무형의 재산적 가치와 대토권(이주자택지 공급 지위)은 물건이나 특정 부동산이 아니라 모두 중개대상물이 될 수 없다.

• 공인중개사법 제3조·시행령 제2조가 정한 중개대상물은 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단 4종뿐 — 선박은 여기에 포함되지 않음
• 판례상 건축물(정착물)로 인정되려면 기둥·지붕과 함께 주벽을 갖추어야 하는데, 쉽게 분리·철거 가능한 볼트조립 철제 파이프에 천막을 두른 세차장구조물은 주벽이 없어 토지의 정착물로 볼 수 없음
• 거래처·신용·영업상 노하우·점포위치에 따른 영업상 이점 등 권리금은 물건이나 재산권이 아닌 무형의 사실적 이익에 불과해 중개대상물이 아님
• 대토권은 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물을 가리키는 것이 아니어서 중개대상물이 될 수 없음

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 판례는 건축물로 인정되려면 기둥·지붕과 함께 주벽을 갖추어야 한다고 보는데, 볼트조립으로 쉽게 분리·철거되는 이 구조물은 주벽이 없어 토지의 정착물이 아니다.
• ㄷ ✕ 거래처·신용·영업상 노하우·점포위치에 따른 이점 등 권리금은 물건이나 권리가 아닌 무형의 사실적 이익이어서 중개대상물이 아니다.
• ㄹ ✕ 대토권은 특정 토지나 건물을 가리키는 것이 아니라 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과해 중개대상물이 아니다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 20톤 이상의 선박은 공인중개사법령상 중개대상물이 될 수 없다.
• ㄴ ✎ 콘크리트 지반 위에 쉽게 분리·철거가 가능한 볼트조립방식으로 철제 파이프 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 3면에 천막을 설치한 세차장구조물은 중개대상물이 될 수 없다.
• ㄷ ✎ 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이 될 수 없다.
• ㄹ ✎ 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권은 중개대상물이 될 수 없다.

〈함정〉

• 대토권·입주권처럼 '지위'에 불과한 것을 물건인 양 섞어 제시 — 특정 토지·건물을 지칭하지 않으면 무조건 X로 거른다.
• 세차장구조물처럼 지붕·기둥은 있어도 주벽이 없는 구조물을 건축물로 착각하기 쉽다 — 주벽 유무가 판례의 핵심 기준이다.
• 권리금(무형의 재산적 가치)을 재산권으로 오인 — 물건도 권리도 아니므로 항상 X.