〈종합〉

중개대상물 확인·설명서 서식의 기재항목이 기본 확인사항과 세부 확인사항으로 어떻게 나뉘는지, 각 항목별 기재방법이 무엇인지를 묻는 서식형 문제다.

• 각 선지가 다루는 항목(권리관계, 건폐율·용적률, 거래예정금액, 조세, 중개수수료)을 기본/세부 확인사항 구분 기준으로 나눠본다
• 등기부에 공시된 사항인지 아닌지로 기본/세부를 가르는 원칙을 적용해 ①을 검증한다
• 나머지 선지는 서식별 공통항목 여부와 기재 시점(계약 전/후)을 기준으로 오류를 짚는다

〈정답 ①〉

등기부에 기재되는 사항(소유권·저당권 등 공시된 권리관계)은 개업공인중개사 기본 확인사항으로, 등기부에 나타나지 않는 실제 권리관계나 물건의 권리사항(예: 유치권, 미등기 임차권 등)은 세부 확인사항으로 나눠 적는다.

• 중개대상물 확인·설명서는 항목을 기본 확인사항과 세부 확인사항으로 구분해 기재하도록 되어 있음(공인중개사법 제25조 제3항, 시행규칙 서식)
• 등기부에 기재된 사항은 자료제시가 쉬운 공시정보이므로 기본 확인사항으로 분류
• 등기부에 나타나지 않는 실제 권리관계·물건의 권리사항은 조사가 필요한 사항이라 세부 확인사항으로 별도 기재

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 건폐율 상한 및 용적률 상한은 중개업자가 확인해서 적는 항목이 아니라, 개업공인중개사가 아닌 시·군 조례로 정해진 사항을 그대로 옮겨 적는 '중개대상물의 상태' 관련 자료라기보다, 실제로는 세부 확인사항 중 '입지조건' 등과 구분되어 별도 항목으로 취급되며 토지이용계획확인서만으로 확정되지 않는 조례상 수치를 함께 확인해야 하는 항목이다. 기본 확인사항으로만 단정하고 토지이용계획확인서만 보면 된다고 서술한 부분이 틀렸다.
• ③ ✕ 거래예정금액은 세부 확인사항이 아니라 개업공인중개사 기본 확인사항에 속하는 항목이고, 중개가 완성된 때의 실제 거래금액이 아니라 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 적는 항목이다.
• ④ ✕ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율은 매매·교환의 경우에만 기재하는 항목이고, 임대차의 경우에는 취득에 따른 조세가 발생하지 않으므로 기재하지 않는다.
• ⑤ ✕ 중개수수료는 법령상 정한 한도 내에서 협의로 정하는 것은 맞지만, 그 금액에 부가가치세는 포함되어 있지 않고 별도로 부과될 수 있는 항목이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ '건폐율 상한 및 용적률 상한'은 시장·군수·구청장에게 문의하거나 관계 법령 및 조례를 확인하여 적는다.
• ③ ✎ '거래예정금액'은 중개업자 기본 확인사항으로 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 기재한다.
• ④ ✎ '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 매매·교환의 경우에만 기재하고 임대차의 경우에는 기재하지 않는다.
• ⑤ ✎ 중개수수료는 법령으로 정한 요율 한도에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하며, 부가가치세는 별도로 부과될 수 있다.

〈함정〉

• 기본/세부 확인사항 구분을 반대로 외우는 경우 — 등기부에 나타나는 공시된 권리관계는 기본, 등기부에 없는 실제 권리관계·미공시 사항은 세부라는 기준으로 정리해야 한다.
• 거래예정금액을 세부 확인사항으로, 또 계약체결 후 실제 거래금액으로 오인하는 경우 — 기본 확인사항이며 계약 전 예정금액을 적는 항목이다.
• 조세 관련 기재사항을 모든 서식(임대차 포함)에 공통이라고 오해하는 경우 — 취득에 따른 조세이므로 매매·교환에만 해당한다.