〈종합〉

주택 면적이 3분의 1인 건축물에 대해 매매·임대차를 동시에 중개한 사안에서 甲(매도인 겸 임차인)으로부터 받을 수 있는 중개보수 최고한도액을 계산하는 문제다. 주택 외 요율 판정과 '동일 당사자·동일 기회 매매+임대차 시 매매금액만 적용'하는 규칙을 함께 검증한다.

• 주택 면적 1/3 → 1/2 미만이므로 시행규칙 제20조 제6항에 따라 제4항(주택 외 요율, 0.9% 이내) 적용 — 조건박스의 조례 요율표는 주택 대상이므로 이 사안에는 적용하지 않음
• 동일 당사자(甲·乙) 간 동일 중개대상물에 대해 매매+임대차가 동일 기회에 이루어졌으므로 제5항 제3호에 따라 매매 거래금액(1억원)만 적용
• 매매대금 1억원 × 0.9% = 90만원 산출, 실제 합의금액 100만원보다 낮으므로 90만원이 최고한도액으로 확정

〈정답 ③〉

주택 면적이 3분의 1이어서 이 건축물은 시행규칙 제20조 제6항에 따라 '주택 외의 중개대상물'로 취급된다. 그런데 동일한 甲·乙 사이에서 매매와 임대차가 동일한 중개대상물에 대해 동일한 기회에 이루어졌으므로, 제5항 제3호에 따라 임대차 거래금액은 따로 계산하지 않고 매매 거래금액인 1억원만을 기준으로 중개보수를 산정한다. 주택 외 중개대상물의 보수는 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의하므로 1억원 × 0.9% = 90만원이 甲으로부터 받을 수 있는 최고한도액이다.

• 주택 면적이 2분의 1 미만이므로 시행규칙 제20조 제6항에 따라 제4항(주택 외 중개대상물 요율)이 적용됨
• 제4항 제2호에 따라 주택 외 중개대상물의 중개보수는 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의로 정함 — 조건박스의 주택용 조례 요율표는 이 사안(주택 외)에는 적용되지 않음
• 甲·乙 간 동일한 건축물에 대해 매매와 임대차가 동일 기회에 이루어졌으므로 제5항 제3호에 따라 매매 거래금액만 적용하고 임대차분은 별도로 산정하지 않음(지위가 매도인/임차인, 매수인/임대인으로 교차되어도 매매·임대차 당사자가 甲·乙 동일하므로 요건 충족)
• 매매대금 1억원 × 0.9% = 90만원, 甲이 실제 합의한 100만원보다 낮으므로 이 90만원이 법정 최고한도액이 됨

〈오답선지 해설〉

• ② ― 매매분과 임대차분을 각각 따로 산정해 합산하면 나오는 값이지만, 매매+임대차 동시중개 규정상 매매금액만 적용해야 하므로 이 방식은 틀린 계산 경로다.
• ④ ― 甲과 乙이 실제 합의한 매매 중개수수료 100만원 그대로를 답으로 고른 값이지만, 법정 상한요율로 계산한 90만원이 합의금액보다 낮으므로 90만원이 최고한도액이 된다.

〈함정〉

• 주택 면적이 2분의 1 미만이면 조례(주택용 요율표)가 아니라 시행규칙 제4항의 주택 외 요율(거래금액의 0.9% 이내)이 적용된다는 점을 놓치고 조건박스의 주택 조례표를 그대로 대입하기 쉽다.
• 甲이 매매에서는 매도인, 임대차에서는 임차인으로 지위가 바뀌어도 매매·임대차 양쪽 모두 甲·乙 두 당사자 사이의 거래이므로 '동일 당사자간' 요건은 충족된다 — 지위가 교차된다는 이유로 매매·임대차를 각각 따로 산정하면 안 된다.
• 동일 기회 매매+임대차 규정은 임대차분을 별도로 계산해 합산하는 것이 아니라 매매 거래금액만으로 전체 보수를 산정하라는 규정임을 혼동하기 쉽다.