〈종합〉

민법상 임대차와 주택임대차보호법상 임대차의 존속기간·갱신·해지통고 규정을 서로 대비시켜 옳게 알고 있는지 묻는 이론 문항이다.

• 민법 임대차는 최단기간·갱신횟수 제한 규정이 없다는 점을 먼저 확인
• 주임법은 최단 2년, 기간 종료 후에도 보증금 반환 시까지 존속 의제라는 점을 확인
• 임차인만 2년 미만 약정의 유효를 주장할 수 있다는 편면적 강행규정 구조를 확인
• 토지임대차 해지통고는 통고자가 임대인인지 임차인인지에 따라 6월·1월로 기간이 다르다는 점을 확인

〈정답 ⑤〉

민법상 존속기간 약정이 없는 토지임대차에서 임차인이 해지통고를 하면 임대인이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 해지의 효력이 생긴다는 서술이 틀렸다. 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 지나야 효력이 발생하고, 6월 기간은 임대인이 해지통고를 한 경우에 적용된다.

• 민법상 존속기간 약정 없는 토지임대차에서 해지통고의 효력발생기간은 통고자가 누구냐에 따라 다르다
• 임대인이 해지통고를 한 경우: 임차인이 통고를 받은 날부터 6월이 경과해야 해지 효력 발생
• 임차인이 해지통고를 한 경우: 임대인이 통고를 받은 날부터 1월이 경과해야 해지 효력 발생
• 선지는 임차인이 해지통고를 한 사안인데 6월을 요구한다고 서술해 기간을 뒤바꾼 오류가 있다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 민법에는 임대차 존속기간의 최단기간을 정한 규정이 없다. 이 점은 주임법이 최단 2년을 강행규정으로 두는 것과 대비된다.
• ② ○ 민법 임대차에는 갱신 횟수를 제한하는 규정이 없다. 반면 주임법·상가임대차보호법 계열은 갱신요구권 행사 횟수를 제한한다는 점에서 차이가 난다.
• ③ ○ 주임법 제4조 제2항에 따라 기간이 끝나더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 그대로 존속하는 것으로 본다.
• ④ ○ 주임법상 최단 존속기간은 2년이지만, 이는 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정이라 2년 미만으로 정한 기간이라도 임차인은 그 유효를 주장할 수 있다. 다만 임대인은 이를 주장할 수 없다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 「민법」상 존속기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임차인이 계약해지의 통고를 하면, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1월이 경과해야 해지의 효력이 발생한다.

〈함정〉

• '2년 미만 약정 시 임차인은 유효를 주장할 수 없다'로 뒤집어 내는 함정은 이 문항에는 없지만 관련 단골함정이니 유효 주장 주체가 임차인임을 항상 확인할 것
• 민법상 토지임대차 해지통고는 통고자가 임대인이면 6월, 임차인이면 1월로 기간이 다르다는 점을 헷갈리지 말 것 — 숫자만 외우면 통고자를 바꿔 낸 선지에 걸린다