〈종합〉

'중개업'의 성립요건(의뢰+보수+업으로서의 계속·반복성)을 여러 판례 사안에 적용해 중개업 해당 여부를 가려내는 문항이다.

• 각 선지에서 '보수'와 '업으로(계속·반복성)' 요건이 충족되는지 먼저 확인
• 대상물의 종류(토지만)나 부수적 성격(컨설팅·금전소비대차에 부수)은 중개업 성립을 막는 사유가 아님을 구분
• 무등록 여부는 처벌 문제일 뿐 중개업 성립 자체와는 별개임을 확인

〈정답 ④〉

중개업은 대상물의 종류를 가리지 않으므로, 토지만을 대상으로 계속·반복하여 중개를 하고 보수를 받았다면 그것만으로도 '중개업'의 요건을 충족한다.

• 공인중개사법 제2조 제3호(중개업=다른 사람의 의뢰+일정한 보수+중개를 업으로 행하는 것) — 대상물의 종류(토지·건물 등)를 제한하지 않음
• 중개대상물의 종류에 관한 제한이 없으므로 토지만을 대상으로 해도 업성(계속·반복성)과 보수요건을 갖추면 중개업에 해당함

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 중개업이 되려면 계속성·반복성, 즉 '업으로' 하는 성격이 있어야 한다. 우연한 기회에 단 1회 임야매매를 중개하고 보수를 받은 것은 업으로 행한 것이 아니어서 중개업에 해당하지 않는다.
• ② ✕ 중개업 해당 여부는 개설등록 유무와 무관하게 판단한다. 등록을 하지 않은 자라도 보수를 받고 중개를 계속·반복적으로 행하면 무등록 중개업으로서 중개업 자체는 성립하고, 다만 등록 없이 한 것이므로 별도로 처벌 대상이 될 뿐이다.
• ③ ✕ 부동산 컨설팅업에 부수하여 이루어진 중개행위라도 그것이 계속적·반복적으로 이루어져 보수를 받았다면 중개업의 성립요건을 갖춘 것으로 본다. 주된 업무의 부수행위라는 이유만으로 중개업성이 부정되지 않는다.
• ⑤ ✕ 금전소비대차의 알선에 부수하여 저당권설정행위의 알선이 이루어졌더라도, 그 알선행위 자체가 보수를 받고 계속·반복적으로 행해졌다면 중개업에 해당한다. 부수적으로 이루어졌다는 사정만으로 중개업성이 배제되지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 임야매매중개행위를 하고 보수를 받은 경우, 중개업에 해당하지 않는다.
• ② ✎ 중개사무소의 개설등록을 하지 않은 자가 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행한 경우도 중개업에 해당한다.
• ③ ✎ 일정한 보수를 받고 부동산 중개행위를 부동산 컨설팅행위에 부수하여 업으로 하는 경우도 중개업에 해당한다.
• ⑤ ✎ 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산에 대한 저당권설정 행위의 알선을 업으로 하는 경우, 그 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌더라도 중개업에 해당한다.

〈함정〉

• '부수하여' 이루어진 중개행위라서 중개업이 아니라고 단정하는 함정 — 부수행위라도 계속·반복성과 보수요건을 갖추면 중개업이 성립한다
• 무등록으로 중개를 했으니 중개업 자체가 아니라고 착각하는 함정 — 등록 여부는 처벌 문제이고 중개업 성립 여부와는 별개다
• 1회성 우연한 거래 중개와, 반복적으로 이루어지는 특정 대상물(토지 등)만의 중개를 혼동하는 함정 — 전자는 업성이 없고 후자는 업성이 있다