〈종합〉

중개보수를 둘러싼 판례(무등록 중개의 보수약정 효력)와 법령상 규율체계(주택/주택 외 구분, 지급시기, 관할조례)를 두루 묻는 종합형 문항이다.

• 각 선지를 판례(무등록·무자격 보수약정 효력)와 법령(보수 한도의 규율주체, 지급시기, 관할조례)으로 나누어 대조
• 소재지 불일치 시 기준이 '중개사무소' 소재지인지 '중개대상물' 소재지인지를 확인해 오답을 특정

〈정답 ⑤〉

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다를 때는 중개대상물 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례에 따라 보수를 받아야 한다.

• 시행규칙 제20조 제3항 - 소재지 불일치시 '중개사무소' 소재지 관할 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수·실비를 받아야 함
• 선지는 이를 '중개대상물의 소재지'를 관할하는 조례라고 뒤집어 서술해 틀림

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 자격도 등록도 없이 계속·반복적으로 중개업을 영위하며 맺은 보수지급약정은 강행법규 위반으로 무효로 보는 것이 판례 태도다.
• ② ○ 보수 지급시기는 원칙적으로 당사자 약정에 따르고(법 제32조 제3항), 약정이 없으면 거래계약 체결일이 아니라 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 한다.
• ③ ○ 법 제32조 제4항 후단에 따라 주택은 국토부령 범위 내 시·도 조례로 정하지만, 주택 외 중개대상물의 보수는 시·도 조례가 아니라 국토교통부령으로 정한다.
• ④ ○ 주택 중개보수는 쌍방으로부터 각각 받되, 시행규칙 별표 1이 정한 한도(시·도 조례 요율한도 이내에서 협의) 안에서 매매의 경우 일방 한도가 거래금액의 1천분의 9 이내로 규정되어 있다(시행규칙 제20조 제1항, 별표 1).

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.

〈함정〉

• 소재지 불일치 시 기준을 '중개대상물 소재지'로 착각하기 쉽지만, 실제로는 '중개사무소' 소재지 관할 조례가 기준이다.
• 보수 지급시기를 '거래계약 체결일'로 오해하지 말 것 — 약정이 없으면 거래대금 지급완료일이 기준이다.
• 주택 매매의 1천분의 9 한도는 시행규칙 별표 1(시·도 조례 요율한도 내 협의)에 근거한 것으로, 주택 외 중개대상물의 0.9% 한도(제20조 제4항 제2호)와 근거 조항이 다르다는 점에 주의해야 한다.