〈종합〉

주택임대차보호법의 대항력·우선변제권·확정일자·차임 증액청구 등 핵심 논점을 종합적으로 묻는 이론형 문항으로, 틀린 서술 하나를 고르는 형식이다.

• 각 선지가 대항력·우선변제권·확정일자·차임증액의 어느 세부요건에 해당하는지 분류
• 다세대주택 동·호수 기재, 전세권과 대항요건의 관계 등 판례쟁점을 개별 확인
• 법인의 대항력 예외 인정 여부(LH·지방공사)를 검토해 정답 선지 확정

〈정답 ⑤〉

「지방공기업법」에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(예: 지방주택공사)는 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인에 해당한다. 원래 주임법상 법인은 원칙적으로 대항력 있는 임차인이 될 수 없지만, 한국토지주택공사(LH)나 지방공사처럼 서민 주거안정을 위해 주택을 임차해 재임대하는 법인은 예외적으로 대항력을 인정받는다.

• 주임법상 법인은 원칙적으로 대항력 인정 대상이 아니나, 서민 주거복지 목적의 특수법인은 예외 인정
• 한국토지주택공사(LH)와 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(지방주택공사 등)가 그 예외 대상
• 해당 법인이 주택을 임차하여 저소득층 등에게 재임대한 경우 대항요건(인도+전입)을 갖추면 대항력이 인정됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 차임 증액청구의 5% 상한 규정은 존속 중인 임대차의 증액을 제한하려는 취지다. 계약이 일단 종료되고 당사자가 새로 재계약을 맺는 경우에는 이 제한이 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도다.
• ② ○ 확정일자는 임대차계약증서에 확정일자번호, 부여일, 부여기관을 표시하는 방식으로 부여된다. 이는 우선변제권의 순위를 정하는 기준일이 된다.
• ③ ○ 임차인이 대항력을 강화하려고 전세권설정등기까지 별도로 마쳤더라도, 그것과 별개로 주임법상 대항요건(주택 인도+주민등록)을 상실하면 이미 취득했던 주임법상의 대항력·우선변제권은 그대로 소멸한다. 전세권은 별개의 권리이지 대항요건을 대체 보전해주지 않는다.
• ④ ○ 다세대주택은 건물 내 각 호실이 독립된 별개의 주거 단위이므로, 주민등록에 동·호수까지 정확히 표시되어야 대항력의 요건인 주민등록을 갖춘 것으로 인정된다. 부지 지번만 기재하고 동·호수를 빠뜨리면 대항력을 취득하지 못한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인이다.

〈함정〉

• '법인은 원칙적으로 대항력이 없다'는 명제만 외우고, LH·지방공사 같은 주거복지 목적 특수법인의 예외를 놓치면 ⑤를 옳은 서술로 오판하기 쉽다.
• 다세대주택의 동·호수 누락 사례(④)를 대항력 인정 사례로 착각하지 않도록, 다세대는 정확한 동·호수 기재가 필수임을 구분해야 한다.
• 전세권설정등기(③)가 있으면 대항요건을 상실해도 종전 권리가 유지된다고 오해하기 쉬운데, 전세권과 주임법상 대항력은 별개 권리라는 점을 놓치면 안 된다.