〈종합〉

상가건물 임대차보호법상 권리금 보호제도와 대항력 있는 임차권의 경매절차상 존속 여부를 묻는 이론형 문항이다. 권리금 정의·국토부장관 권한 등 세부 규정과, 대항력 있는 임차권이 경매로 매각되어도 보증금을 전액 못 받으면 소멸하지 않는다는 예외 규정을 정확히 구분하는지가 핵심이다.

• 권리금·권리금계약 정의를 조문과 대조해 확인
• 연체 기수(3기)를 상가 기준 수치로 확인
• 국토부장관의 감정평가기준 고시·표준권리금계약서 권장 권한 확인
• 대항력 있는 임차권의 경매 매각 시 소멸 여부를 보증금 전액변제 여부로 판단

〈정답 ⑤〉

대항력 있는 임차권은 임차건물이 경매로 매각되더라도 원칙적으로 소멸하지만, 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 예외적으로 소멸하지 않는다.

• 상가건물 임대차보호법 제8조는 민사집행법상 경매에도 준용되는 소멸주의 원칙을 두면서, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 매각으로도 소멸하지 아니한다는 예외를 인정한다
• 보증금을 다 돌려받지 못한 임차인을 보호하기 위한 규정이므로 '전액 변제되지 않으면 소멸한다'고 서술하면 예외 규정의 취지와 반대가 된다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다 — 제10조의3 제2항 그대로다.
• ② ○ 상가임대차는 연체 기수를 3기로 정한다. 주택임대차의 2기와 헷갈리기 쉬운데, 상가는 항상 3기 연체 시 해지·갱신거절 사유가 된다.
• ③ ○ 권리금에 대한 감정평가의 절차·방법 등에 관한 기준은 국토교통부장관이 고시할 수 있다는 규정이 근거다.
• ④ ○ 국토교통부장관은 권리금계약 체결을 돕기 위해 표준권리금계약서를 정하여 사용을 권장할 수 있다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에 그 임차건물이 매각되더라도 소멸하지 아니한다.

〈함정〉

• 연체 기수를 주택임대차의 2기와 혼동해 3기를 오답으로 보기 쉽다 — 상가는 항상 3기다.
• 경매 매각 시 임차권 소멸 여부를 단순 소멸주의로만 기억하면, 보증금 전액변제 여부에 따른 예외(미변제 시 존속)를 놓친다.