〈종합〉

비주거용 확인·설명서 작성방법 중 틀린 것을 고르는 문제로, 서식 각 항목의 근거자료와 기재원칙(공적 장부, 조례, 서명날인 범위)을 정확히 아는지, 특히 중개보수 산정 기준(거래예정금액)과 부가가치세 처리 방향을 뒤집어 놓은 부분을 잡아내는지를 시험한다.

• 각 항목이 어떤 자료(공부·조례·증명서)를 근거로 기재되는지 확인
• 중개보수 산정 기준(거래예정금액)과 부가가치세 포함 여부에 대한 원칙적 방향을 점검
• 서명날인 주체 범위(공동중개 시 소속공인중개사 포함)를 대조

〈정답 ④〉

확인·설명서의 중개보수는 실제 거래금액이 아니라 거래예정금액을 기준으로 계산해 적어야 하고, 부가가치세는 협의(별도 약정)가 없으면 포함되지 않은 것으로 본다고 기재한다. 이 진술은 산정 기준(실제거래금액)과 부가가치세 처리 방향(포함된 것으로 본다) 둘 다 반대로 서술되어 틀렸다.

• 확인·설명서 서식의 '중개보수 등' 란은 '실제거래금액'이 아니라 '거래예정금액'을 기준으로 계산해 기재함
• 부가가치세는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 별도 약정(협의)이 없으면 포함되지 않은 것으로 보아 기재함(포함된 것으로 본다는 서술은 반대)

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 확인·설명서의 '대상물건의 표시' 항목은 토지대장·건축물대장 등 공적 장부를 확인해 그대로 옮겨 적는 항목이다. 제25조 제1항이 예시한 설명 근거자료(토지대장 등본, 건축물대장 등본 등)와 대응된다.
• ② ○ '권리관계'의 등기부기재사항은 등기사항증명서를 확인해 기재하는 항목이다. 근저당권·가압류 등 등기된 권리는 등기사항증명서로 확인하는 것이 원칙이다.
• ③ ○ 건폐율 상한과 용적률 상한은 국토계획법령이 아니라 해당 시·군의 조례로 정해지므로, 확인·설명서에도 시·군 조례에 따라 기재한다. 이를 주택법 등 다른 근거로 착각하는 것이 단골 함정이다.
• ⑤ ○ 공동중개가 이루어진 경우 참여한 개업공인중개사 전원(실제 중개행위를 한 소속공인중개사 포함)이 확인·설명서에 서명 및 날인해야 한다 — 법 제25조 제4항.

〈선지교정〉

• ④ ✎ "중개보수"는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, 협의가 없는 경우 부가가치세는 포함되지 않은 것으로 본다.

〈함정〉

• 건폐율·용적률 상한의 근거를 주택법 등으로 오인하기 쉬운데, 실제로는 시·군의 조례에 따라 기재한다.
• 중개보수 산정 기준은 '실제거래금액'이 아니라 '거래예정금액'인데 이를 뒤바꿔 서술하는 함정이 있다.
• 중개보수의 부가가치세 처리는 별도 약정이 없으면 포함되지 않은 것으로 보는 방향인데, 이를 반대로 '포함된 것으로 본다'고 착각하기 쉽다.