〈종합〉

외국인등의 국내 부동산 취득에 관한 신고·허가 특례 제도에서 '외국인등'의 범위와 신고 대상·예외를 정확히 구분할 수 있는지를 묻는 문항이다.

• 취득원인(계약/계약 외 원인)별 신고기간 차이와 부동산거래신고와의 중복신고 여부를 먼저 점검한다
• 법인·단체가 '외국인등'에 해당하는지는 구성원 중 외국인 비율(2분의 1 이상)로 판단한다
• 소유권 취득이 아닌 저당권 등 담보물권 설정에는 이 특례가 적용되지 않는다는 점을 확인한다

〈정답 ③〉

저당권은 담보물권으로서 사용·수익을 목적으로 하는 것이 아니라 토지·건물의 소유권 자체를 취득하는 경우에 대비한 특례이므로, 건물에 저당권만 취득하는 경우에는 이 법이 적용될 여지가 없다는 서술이 옳다.

• 외국인등의 부동산 취득 특례는 소유권 등 물권의 '취득'을 전제로 신고·허가를 요구하는 제도
• 저당권 취득처럼 소유권 이전이 없는 담보권 설정은 소유권 취득에 관한 신고·허가 규정이 적용될 여지가 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 상속·경매 등 계약 외의 원인으로 토지를 취득한 경우에도 취득일부터 6개월 이내에 신고해야 하는 대상으로 규정되어 있으므로, 계약 외 원인에는 적용되지 않는다는 서술은 틀렸다.
• ② ✕ 부동산거래신고를 이미 한 계약은 이중규제를 막기 위해 취득신고 대상에서 제외되므로, 별도로 취득신고를 또 해야 한다는 서술은 틀렸다.
• ④ ✕ 외국인등에 해당하는 법인은 구성원(사원·주주 등)의 2분의 1 이상이 외국인이면 되는데, 구성원의 절반이 대한민국 국민이라는 것은 곧 절반이 외국인이라는 뜻이므로 이 경우도 외국인등에 해당한다. 국민이 2분의 1이라는 이유로 제외된다는 서술은 틀렸다.
• ⑤ ✕ 외국인등에는 개인·법인뿐 아니라 구성원 전원이 외국인으로 이루어진 비법인사단·재단 등 단체도 포함되므로, 이러한 단체가 외국인등에 해당하지 않는다는 서술은 틀렸다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 외국인토지법(부동산 거래신고 등에 관한 법률상 외국인등 특례)은 대한민국영토에서 외국인의 상속·경매 등 계약 외의 원인에 의한 토지취득에도 적용되어 취득일부터 6개월 이내 신고 의무가 발생한다.
• ② ✎ 외국인은 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 부동산거래의 신고를 한 경우에는 별도로 외국인토지법에 따른 토지취득의 신고를 하지 않아도 된다.
• ④ ✎ 외국의 법령에 따라 설립된 법인이 아니더라도 구성원의 2분의 1 이상이 외국인인 법인은 외국인토지법에 따른 "외국인등"에 해당한다.
• ⑤ ✎ 전원이 외국인으로 구성된 비법인사단은 외국인토지법에 따른 "외국인등"에 해당한다.

〈함정〉

• 부동산거래신고를 한 경우에도 취득신고를 별도로 해야 한다고 헷갈리기 쉬운데, 실제로는 거래신고 대상 계약은 취득신고에서 제외되어 이중신고가 필요 없다.
• 상속·경매 등 계약 외 원인은 신고대상에서 제외된다고 착각하기 쉬우나, 오히려 6개월 이내 신고 의무가 별도로 규정되어 있다.
• 법인의 외국인등 해당 여부는 '구성원의 2분의 1 이상이 외국인'인지로 판단하므로, 국민 비율이 절반이라는 표현을 보고 제외된다고 성급히 판단하면 안 된다.