〈종합〉

자격증·등록증의 대여·양도 금지와 그 제재구조(자격취소 vs 등록취소 vs 형사처벌)를 판례와 함께 정확히 구분하는지 묻는 문항이다.

• 각 선지가 자격증 관련(제7조·제35조)인지 등록증 관련(제19조)인지 먼저 분리한다.
• 제35조 자격취소 4개 법정사유에 등록증 대여가 포함되는지 확인한다.
• 판례상 '등록증 대여'의 개념(중개행위 자체를 시켰는지)을 적용해 ③을 검토한다.

〈정답 ④〉

자격증(제7조)이나 등록증(제19조)을 대여하면 형사처벌 대상이 되지만, 공인중개사 자격 자체를 취소하는 사유는 자격증 대여로 한정된다. 등록증을 대여한 경우는 등록취소 사유일 뿐 자격취소 사유가 아니다.

• 제35조 제1항 제2호는 '제7조제1항을 위반하여 자기의 성명을 사용케 하거나 공인중개사자격증을 양도·대여한 경우'만 자격취소 사유로 규정한다.
• 등록증(제19조) 대여는 개설등록 취소 사유의 영역이지, 시·도지사가 공인중개사 자격 자체를 박탈하는 제35조의 사유에는 포함되지 않는다.
• 따라서 '등록증을 타인에게 대여한 경우 자격취소사유가 된다'는 서술은 자격취소와 등록취소를 혼동한 것이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제7조 제1항·제2항은 성명 사용·자격증 양도·대여를 유상·무상 구분 없이 금지한다. 무상으로 빌려줬다고 예외가 되는 규정이 없다.
• ② ○ 판례상 무자격자가 명함에 상호와 함께 '대표'라는 직함을 써서 사용한 것은 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것으로 본다. 제8조 위반에 해당한다.
• ③ ○ 등록증 대여로 평가되려면 무자격자에게 중개행위 자체를 하게 해야 한다. 경영에 관여시키고 이익만 분배한 것에 그쳤다면 중개행위를 시킨 것이 아니어서 등록증 대여로 보지 않는다는 판례 취지다.
• ⑤ ○ 제49조 제1항 제1호·제7호에 따라 자격증·등록증을 양도·대여한 자는 모두 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.

〈선지교정〉

• ④ ✎ 개업공인중개사가 등록증을 타인에게 대여한 경우 중개사무소 개설등록의 취소사유가 된다.

〈함정〉

• 자격증 대여=자격취소, 등록증 대여=등록취소로 대상이 다르다는 점을 뒤섞으면 함정에 걸린다. '누구의 무엇을 대여했는지'를 먼저 구분해야 한다.
• 등록증 대여의 판례 기준은 '중개행위 자체를 하게 했는지'다. 단순히 경영에 관여시키고 이익만 나눈 것은 대여로 보지 않는다는 점을 놓치면 ③을 틀리다고 오판하기 쉽다.