〈종합〉

공인중개사법 제33조 제1항이 정한 9가지 금지행위 유형에 해당하는지를 사례별로 판별하는 문항이다. 대리행위·직접거래·매매업 등 판례 법리까지 알아야 정확히 걸러낼 수 있다.

• ㄱ은 중개의뢰인의 '대리인'으로서 하는 행위이므로 금지행위 유형(직접거래·쌍방대리)과 무관함을 확인
• ㄴ은 중개대상물의 중개보수가 아니라 분양대행 수수료이므로 제3호 보수초과수령에 해당하지 않음을 확인
• ㄷ은 대리인과 거래해도 직접거래로 본다는 판례를 적용해 제6호 해당 여부 판단
• ㄹ은 건축물(중개대상물)의 매매를 업으로 하는 행위로 제1호에 바로 해당함을 확인

〈정답 ②〉

소유자의 대리인과 직접 거래하는 행위(ㄷ)와 건축물 매매를 업으로 하는 행위(ㄹ)만 금지행위에 해당한다.

• 제33조 제1항 제6호는 중개의뢰인과의 직접거래를 금지하는데, 판례는 중개의뢰인 본인이 아니라 그 대리인과 거래해도 직접거래에 해당한다고 본다 — 대리인을 통한 거래라 해서 빠져나갈 수 없음
• 제33조 제1항 제1호는 중개대상물(건축물 포함)의 매매를 업으로 하는 행위를 금지하는데, 건축물 매매를 업으로 하는 행위는 이 규정에 그대로 해당함

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 직접거래·쌍방대리 금지(제33조 제1항 제6호)는 개업공인중개사 본인이 거래당사자가 되거나 양쪽을 모두 대리하는 경우를 막는 규정이다. 중개의뢰인을 대리하여 제3자에게 임대하는 것은 의뢰인의 위임을 받아 대리 업무를 수행하는 것일 뿐, 개업공인중개사 자신이 거래상대방이 되는 것이 아니어서 금지행위에 해당하지 않는다.
• ㄴ ✕ 제33조 제1항 제3호의 보수초과수령 금지는 '중개'에 대한 대가를 초과해 받는 경우를 규율한다. 분양대행은 중개행위 자체가 아니라 별도의 분양업무 대행 용역이므로, 그 대행료가 법정 중개보수를 넘더라도 이 규정이 적용되는 중개보수 초과수령이 아니다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 중개의뢰인을 대리하여 타인에게 중개대상물을 임대하는 행위는 금지행위에 해당하지 않는다.
• ㄴ ✎ 상업용 건축물의 분양을 대행하고 법정의 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위는 금지행위에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• ㄱ: 대리인이 아니라 본인 명의로 계약당사자가 되는 것만 직접거래인 것으로 오해하기 쉬운데, 여기서는 개업공인중개사 자신이 거래상대방이 되는 것이 아니라 의뢰인을 위해 대리하는 것이므로 직접거래·쌍방대리 문제 자체가 성립하지 않는다는 점을 구분해야 한다.
• ㄷ: '소유자 본인'과 거래한 것이 아니라 '소유자의 대리인'과 거래했다는 이유로 직접거래가 아니라고 오판하기 쉬운데, 판례는 대리인과 거래해도 직접거래에 해당한다고 본다.
• ㄴ: 분양대행 수수료를 중개보수로 오해해 초과수령 금지 위반으로 판단하는 실수가 잦다. 중개대상물의 '중개'에 대한 대가가 아니면 제3호가 적용되지 않는다.